经适房投机买卖较难
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

2008年2月18日，北京市建委公布《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（征求意见稿）（以下简称《办法》）、《关于印发北京市限价商品住房申请家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》），至此，人们关注已久的限价房申购条件以及上市交易要求有了明确的规定，从该文件来看，二手经济适用房的上市交易不会很顺利，因为该文件把握住了限价房的本质对限价房的购房及转让都设定了较高的门槛，使投机者想盈利不是那么容易：

首先，限价房的准入门槛相对较宽，可以说不仅涵盖了北京市的中等收入群体，也涵盖到了部分中高收入的人群，购买人群的覆盖面已经较广。据北京市2006年的统计年鉴数据显示，2005年抽样的2000户城市居民家庭每人每年的现金收入来看，中等收入人群为每人每年17818.1元，中高收入人群为每人每年22899.8元，而2007年北京城市居民人均收入相比2005年增长26.4%，假设按此计算，2007年中高收入人群为每人每年28945元，3口之家为86835元，从收入角度来看也符合购买限价房的资格。

其次，征求意见稿中规定，未满五年的限价房不得转让，只能申请回购，而五年以后可以按照市场价上市交易，但需要交纳35%的土地收益等价款，这样较高的转让交易成本挤出了投资性购买需求，体现出限价房的保障性特点；

第三，由于限价房涵盖到的购买人群相对较广，这在一定程度上会分流出部分商品房的购买需求，特别是一些原本购买中小户型的商品房需求者；不过，限价房总供应量以及不超过90平方米户型的限制决定了对整体市场的冲击不会很大。

限价房准入门槛确定，有利于缓解市场上的观望情绪

《办法》中规定，限价房的供应对象需要有北京市户口中等收入住房困难的家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭，例如家庭人口数在3人及以下、人均住房使用面积在15平方米以下的家庭，总资产净值在57万及以下、家庭年收入在8.8万元及以下（参见下表）即可申请，也就是说，限价房的购买对象主要是中等收入群体。准入门槛的确定，消费者可以综合衡量自身的财产收入状况，了解自己是否符合购买限价房的标准，有利于缓解目前市场上的观望情绪。

家庭人口  家庭年收入 人均住房使用面积 家庭总资产净值

3人及以下 8.8万元及以下 15m2及以下 57万元及以下

4人及以上 11.6万元及以下 15m2及以下 76万元及以下

高额土地收益等价款将能有效挤出投资性购买需求

《通知》中规定，已购限价房在房屋所有权证满五年之后才可以按照市场价出售所购住房，并且要缴纳普通商品房价格与限价房价格差额70%的土地收益等价款。这一点将能够有效地挤出限价房市场上投资性的购买需求，体现其保障性特点。以购买西三旗的限价房为例，售价为6350元/平方米，建筑面积在80平方米的限价房售价在50.8万元，五年后出售，假设五年后天通苑地段普通商品住房价格为10000元/平方米，两者的价格差在10000*80-6350*80=29.2万元，则需要缴纳的土地收益等价款为29.2*70%=20.44万元，对于投资类的消费者而言得不偿失，有效地挤出了限价房的投资需求。

综上所述，此次市建委公布的征求意见稿表明，限价房面对的是北京市中等收入群体，门槛既定有助于缓解市场上的观望情绪，同时制定了较高的土地收益等价款，有效地挤出了限价房的投资性购买需求，真正体现出其保障性特征征求意见稿的出台后对于目前处在胶着博弈状态下的房产市场注入一滴润滑剂，一定程度上有利于廓清房产市场的发展方向。

具体详见《北京市限价商品住房管理办法（试行）》