经济适用房转让协议是否有效？
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

【案情】

2006经济适用房年7月，刘某通过单位集资，购买经济适用房一套，但未取得房产权属证书。2008年3月，经介绍，刘某与候某签订了住房转让协议书，双方约定：（1）刘某将自己所有的住房转让给候某，价格22.5万元；（2）本协议签订后，候某一次性给刘某12.50万元，刘某将房屋钥匙交给候某，剩余10万元待刘某向候某交付房产证时付清；（3）刘某应积极为候某办理房产证，候某配合提供办证所需材料，办证所需费用由候某负担。协议签订当日，候某向刘某支付12.5万元，刘某将房屋钥匙交付候某。候某装修后居住至今。随着房价不断上涨，2011年8月，刘某将候某诉至法院。

【分歧】

法院在审理时有两种不同意见：

一种意见认为，该住房转让协议无效，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所用权证一定年限后，方可上市交易，而刘某在出售房屋时尚未取得权属证书，这也违反了《城市房地产管理法》的相关规定，且候某不符合经济适用房购买条件。

第二种意见经济适用房认为，候某购房时对方未告知该房屋属于经济适用房，所签转让协议是双方真实意思表示，双方也如约履行了部分内容，加之《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》时2007年生效的，双方合同是2006年签订的，不能适用该意见，该住房转让协议合法有效。

【评析】

笔者同意第一种意见，刘某与候某签订的住房转让协议是无效的。理由如下：

第一，刘某对该经济适用房仅是有限产权，其个人无权擅自出卖。依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策住房。单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关规定严格执行。经济适用房属于政策性建房，购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中刘某对该经济适用房仅是有限产权，且其购房不满5年，不得直接上市交易。

第二，该房产的买卖违反法律的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，刘某将自己所有的住房转让给候某时未取得房产权属证书，故双方的买卖行为违反了法律的禁止性规定。

综上，笔者认为刘某对该经济适用房仅是有限产权，其个人无权擅自出卖，且该住房转让协议违反了法律禁止性规定，故该住房转让协议是无效的。