北京市法院审理经济适用房纠纷的判例精神
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求法院确认买卖合同无效或者解除；而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。

人民法院处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款；判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把法院审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。

经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房未满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。

近期北京法院审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。 　

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。 　

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。

根据上述规定，我们可以看出，法院在审理经济适用房买卖合同纠纷案件时，首先要考虑经济适用房原购房合同的签订时间。经济适用房原告购房合同签订的时间，是指出卖人通过申请取得经济适用房购买指标后，经过摇号购买经济适用房时，与开发商签订经济适用房买卖合同的时间。这里以2008年4月11日（含）为时间点。

根据上述时间点，法院审理涉及经济适用房买卖合同（这里指存量房）效力时，若原购房合同签订时间在2008年4月11日之后，当事人主张房屋买卖合同无效的，法院予以支持；如果原购房合同签订时间在2008年4月11日之前的，法院会从以下几个方面分别考虑合同的效力问题：第一，买卖双方在合同中约定待限制上市交易期限届满后再办理房屋转移登记的，法院认定房屋买卖合同有效；第二，在一审法庭辩论终结前涉案房屋已经具备上市交易条件的，即已经满五年的，法院认定房屋买卖合同有效；第三，若涉案房屋不符合前述两项规定之一的，法院仍认定房屋买卖合同无效。

同时，我所律师在处理经济适用房买卖合同案件时，还遇到了一些特殊的情况。比如：买受人在庭审过程中出具其具有经济适用房购买资格的证明，因而主张房屋买卖合同有效。在这种情况下，虽然表面上看来，似乎房屋买卖合同符合法律规定，但是，实际上，根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》京国土房管住[2004]486号第二条、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)第（十一）条、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》京建住〔2008〕225号第三条、2007年12月1日七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条等内容，如果买受人购买诉争经济适用房时的购买价格高于诉争房屋原购房价格的，法院一般认定房屋买卖合同无效，也就是说，即使买受人具有经济适用房购买资格，那么在购买存量经济适用房时，购买价格亦不能高于出卖人的原经济适用房购买价格。

以上为现阶段北京法院审理有关经济适用房买卖合同纠纷案件的最新原则与思路，希望可以给经济适用房买、卖双方在法律上带来帮助。