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购房者“借名买房”弄巧成拙 亲友争房频繁上演
作者:   发布日期: 2013-08-07

李某两人是堂兄妹,李某身在外地,没有资格在沈阳贷款买房,就找到堂妹。堂妹答应下来,并以自己名义贷了款。可是当她买房时,房产政策变了,已经贷过款的人再买房算二套,买房有许多限制。这下她傻了眼,她的损失该如何来弥补。为此,她不惜和堂哥打了一场真假房主人的官司。11月16日,法官接受记者采访剖析此案,提醒市民:借名买房有风险,当事双方均应谨慎行事。

借名买房遭遇“政策调整”

李某两人是堂兄妹关系。2008年11月,李某想在沈阳买一处房,但因自己身在外地,无法办理贷款,他就想以自己堂妹名义贷款。堂妹一口答应下来。李某所买的房子总价款317682元,房屋首付款97682元,余22万元以银行按揭贷款的方式支付。2010年9月,李某办理了房屋入住手续,并在诉争房屋居住至今。但房子产权证写的却是堂妹的名字。

等到李某堂妹想买房时,房产政策已经出现变化,对贷过一次款的,再买算二套房,不但首套房的优惠政策没有了,贷款利率也调高到1.1倍。这下李某堂妹傻了眼。她说,自己曾找到李某,李某也曾承诺对她的损失给予补偿,但是却迟迟没有兑现。

亲戚反目堂兄妹争房产

李某堂妹感觉很委屈,但她也有“武器”在手里,那就是房产证写的是她的名,从房产登记角度来看,这套房子是她的。李某心里也很明白,这是一个隐患,所以他想早一天能办理过户手续。但堂妹又不积极配合。无奈,李某和堂妹打起房屋确权官司。

李某主张房子是自己的,是借了堂妹的名办理贷款,贷款钱都是他还,首付也是他交的,现在他已经装修入住,所以房子实际上是他的。但堂妹表示,买房时交的2万定金是她出的,其余房款是她向李某借的,她愿意带利息偿还。

李某表示,堂妹没有出钱,她说是借款是撒谎。

法院判决房子归实际出资人

法院认为,双方虽均主张其为2万元房屋定金的出资人,但对李某出资房屋首付款77682元、房屋税、费及由李某出资偿还房屋贷款至今的事实均无异议。即使2万元定金如李某堂妹所述由其出资,诉争房屋总价款30余万元,其仅持2万元,其余房款全部依靠李某借款资助有悖常理,且李某堂妹自借款购房之日起并没有偿还借款的行为,故对其所述借款购房的事实不予采信。法院判决诉争房屋归李某所有。

至于李某堂妹提出李某曾承诺对其造成的损失以及先行交付定金、房屋增值同意给予补偿的主张,法院认为,因与本案并非同一法律关系,可另行通过诉讼向李某主张自己的权利。(记者 周贤忠)

法官说法

确定房款来源是关键

李某打赢了官司,也着实让他虚惊了一场。皇姑区法院法官林雪梅告诉记者,借名买房诉讼开始在法院不断出现。实际购房人无贷款资格,为取得房屋抵押贷款,以登记购房人名义购房,司法实践中这种案件是最多的。借名买房案件如果登记购房人对实际购房人出资事实不予认可,并主张诉争房产应按登记确定权属归属,则案件事实认定、证据审核、法律适用等方面就比较繁杂。

此时,确定购房款由谁出资是关键。实际购房人应提交银行提款记录,应与购房时间、购房款数额相符。还应提交购房手续,如买卖合同、购房发票、还贷款账单、入住单据等,以证明自己为实际购房人。

法官提醒

借名买房有风险

借名买房存在风险!通常是名义产权人反悔的风险。

林雪梅说,实践中,如果无法证明双方之间存在委托购房协议,或者实际购房人无法提供完整的出资凭证的情况下,法律很难保障实际购房人的合法权益。所以,在不违反法律强制性规定的前提下,实际买房人首先应当注意签订并保存好书面的委托购房协议,对房屋产权进行确认;其次,要注意保存好付款凭证,通过银行转账的方式而非现金方式支付房款。被借名人也应注意借名可能给自己带来的风险,如再次贷款算二套房,从而谨慎行事。

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