购房新政出台　定金可以返还
作者：北京市惠诚律师事务所 　　发布日期： 2017-03-23

【基本案情】

刘先生打算购买李女士位于北京市的个人住房一套，于2016年9月中旬与李女士签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》并向其支付了定金15万元，双方约定网签价400万元，其中280万元以商业贷款形式支付。2016年9月30日京政办发（2016）46号《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》发布，规定：“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无货款记录，首付款比例均不低于50%”，以居民家庭为单位，刘先生将被认定为购买二套住房（已结清贷款），无法继续按280万元贷款，以房屋所在区域房屋总价高限计算，最高贷款204万元，相当于增加首付金额至少76万元，还有相应的税费增加，以刘先生的经济能力实难凑够首付款，合同无法继续履行。李女士拒绝解除房屋买卖合同，刘先生遂向法院起诉。

【庭审过程】

刘先生主张购房新政提高了二套房的首付款比例，导致其无力负担增加的76万元，合同无法继续履行，这属于不能归责于买卖双方的原因，可以解除房屋买卖合同并要求返还定金。

李女士主张购房新政的出台只是市场风险的一种，不影响继续交易房屋，刘先生的请求属于违约行为，不同意返还定金。同时，张先生提出自己卖房是为了买房，由于刘先生的违约行为，自己向案外人承担的违约责任大于本案中的15万定金，反诉要求刘先生承担违约责任，赔偿额外损失，但未提交相应证据。

【律师分析】

本案的争议焦点为：刘先生是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。依照相关法律规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或定金的，可以支持。因此，刘先生不构成违约。

【审判结果】

法院认为，根据双方合同约定，刘先生需通过银行贷款方式支付部分购房款，而2016年9月30日购房新政出台实施，对于首付款的比例进行了调整，导致刘先生在此购房新政条件下，无法按预期获取拟贷款金额。在首付比例提高的情况下，刘先生不可能再按照合同约定申请280万元贷款来支付房款，买卖双方约定的付款方式已经不再可能，刘先生无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，故刘先生并不构成违约。但是，卖方因合同解除可能会遭受一定的损失，依据公平原则，主张解除合同的卖方应当分担卖方的部分损失。对这一损失，卖方负有举证责任。然而，本案中，李女士在庭审中并未就自己的实际损失提交证据。

综上，就刘先生诉讼李女士返还定金15万元的诉讼请求，本院予以支持。就李女士反诉刘先生支付违约金一节，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

【案件总结】

本案中，刘先生在北京市2016年9月30日出台购房新政的第二天就已经联系李女士协商解除合同，虽然双方并未达成一致，但李女士没有采取积极的措施减少自己可能遭受的损失，而且，由于李女士仍持有房屋，可在解除合同后通过另行出售房屋弥补自己的损失。由此可以看出，刘先生按照法律的要求，及时联系对方解除合同，是其胜诉的原因之一；张先生消极不作为，怠于止损的行为是法律不鼓励的。