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“317新政”出炉︱法官教你如何正确处理房屋买卖纠纷!
作者:北京丰台法院   发布日期: 2017-04-06

3月17日,北京出台楼市调控升级政策。北京市住房和城乡建设委员会等多部门从“限贷”的角度联合下发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》进一步加强调控力度。

调控政策属于不可抗力?

调控政策对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响,但在国家对于房地产市场的宏观调控不断加强的背景下,买卖双方在签订房屋买卖合同时对可能出现的履行障碍应当有所预见。因此,法院认为房地产调控政策不符合“不可抗力”中“不能预见”的要件,不属于不可抗力。

当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下,贷款首付提高、贷款期限缩短,并不必然导致买受人无履约能力或者继续履行对一方当事人显失公平。因此,法院认为调控政策不能简单认定为情势变更。

受调控政策影响合同能否解除?

虽然调控政策不构成不可抗力、情势变更,但调控政策确实可能对买受人的履约能力产生重大影响,可能对合同继续履行产生困难。因此,买受人常常基于受到调控政策影响要求解除合同。

原则上,如果合同订立后因调控政策致使买受人无法依约支付房款,属于因不可归责于双方原因导致合同目的无法实现。一方要求解除合同的,一般应予支持。但买受人应当对其受到调控政策影响、不能办理按揭贷款负担举证责任。

这里需要强调两点:

第一,如果合同中有类似 “因故无法办理贷款,由买受人自行筹集资金支付”的约定,此时买受人以因调控政策不能办理按揭贷款为由要求解除合同,不予支持。买受人应当自行筹集房款;

第二,如果合同中有类似“因当事人自身原因无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”的约定,因调控政策不属于当事人自身原因,故买受人以调控政策为由解除合同,一般予以支持。

合同解除后如何处理?

原则上,如果因调控政策导致买受人无法支付房款,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人,买受人应当将已交付的房屋返还给出卖人。当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持。

是否需要承担责任要视情形而定:

第一种情形

如果合同解除确实导致双方利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。损失数额会考虑市场差价、基本住房还是投资性住房、合同解除后出卖人仍然持有房屋等多方面情况来确定。

第二种情形

如果居间人已经收取全额中介费的,合同因调控政策而解除,居间人无权收取全部中介费,只能获得从事居间活动支出的合理费用。

第三种情形

如果合同本来能够实际履行,但因一方原因造成合同迟延履行,并在此期间由于调控政策的实施导致合同无法继续履行的,违约方仍然应当向守约方承担违约责任。

文字来源:高原、辛明明

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