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央产房交易有风险 买房十年终难过户
作者:齐颖   发布日期: 2014-10-17


  2014年9月10日,北京市海淀区法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案。原告陈女士在十年前从被告张先生手里购买了一套央产房,双方约定等央产房交易政策出台后就办理房屋过户手续,可相关政策出台后,张先生却变卦了,迟迟不肯办理过户。无奈,陈女士一纸诉状将张先生告上了法院。

  法庭上,陈女士称,她因急需住房,于2004年从张先生手里购买了一套央产屋,并支付了全额购房款。当时双方约定待国家政策出台后就办理过户手续。2009年,国家出台了央产房交易的相关政策,可当她按照买卖合同的约定要求张先生办理过房手续时,却遭到了张先生的拒绝。她认为张先生的行为已经构成了违约,故诉至法院要求张先生履行过户义务。

  张先生则辩称,他与陈女士的确签订了房屋买卖合同,但由于该房屋性质是标准价,原产权单位享有部分产权,他并非完全产权人,因此无权独自处分房屋,他和陈女士签订的房屋买卖合同应当无效。同时张先生还提出反诉,要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。

  法院经审理查明,张先生在1994年从单位以房改房的方式购买了一套央产房。次年,张先生取得了该房屋的房产证,上面注明为“优海字第XX号”。2004年,陈女士与张先生就该房屋签订了房屋买卖合同,并约定待国家政策允许后就办理过户手续。合同签订后,陈女士依约支付了全部购房款。但至今双方未能就涉诉房屋办理产权变更手续。

  法院查明,原产权单位就该房屋享有6%的产权。购房职工如欲将该房屋上市交易,需将原产权单位享有的产权购入,并将房屋性质变更为成本价。而至今,张先生未向原产权单位提出购买单位产权的申请,亦未进行相应的产权性质变更。

  法院经审理后认为,涉诉房屋的产权性质现仍为标准价,因未变更为成本价性质而暂不具备上市交易及过户条件,故无法办理产权过户手续。由于张先生可以通过向原产权单位提出申请、购入单位所持有的产权份额,从而使涉诉房屋具备上市交易条件,故该房屋不属于法律、行政法规禁止转让的房屋,该房屋买卖合同也不能因此被认定为无效。

  最终,法院判决驳回了原告的诉讼请求和被告的反诉请求。法院宣判后,双方均未上诉,该判决已生效。

法官提醒:

买房应先查清房屋产权性质

  为避免交易风险和不必要的经济损失,在订立房屋买卖合同前,当事人应充分了解房屋产权性质,并了解相关交易政策。

  房屋的产权性质在房产证上有所体现。例如,本案中,“优海字第XX号”即表明该房屋性质系标准价。如果当事人对此无法识别,建议持房产证复印件咨询相关房屋交易部门(包括各区县房管所、央产房交易办公室)或原产权单位。

  对于房改房的上市交易问题,建设部已于1999年8月13日颁布实施了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》【建住房(1999)第209号】,其中第七条明确规定:“对职工已按标准价购买的住房,要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有”。

信息来源:首都政法综治网

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