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【案例】刘某1与北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案
作者:   发布日期: 2014-01-27

上诉人(原审原告)刘某1。
  被上诉人(原审被告)北京某房地产经纪有限公司。
  法定代表人刘某4,董事长。
  委托代理人刘某2。
  委托代理人李某。
  原审第三人刘某3。
  原审第三人杨某。
  上诉人刘某1因与北京某房地产经纪有限公司、原审第三人刘某3、杨某居间合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第2386号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年9月21日受理后,依法组成由法官李大华担任审判长,法官李文成、吴扬新参加的合议庭,于2012年10月17日、10月19日公开开庭进行了审理。上诉人刘某1,被上诉人某公司的委托代理人刘某2、李某,原审第三人刘某3、杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  刘某1在一审中起诉称:2009年8月16日,经某公司经纪人郑祖贵介绍,刘某1与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》),以990 000元购买位于北京市海淀区中关村北区某126号楼1单元105室的房屋,该房屋房主为刘某3,经纪人告知刘某1,杨某与房主是夫妻关系,且杨某有户主的卖房委托书,还以某公司的信誉担保此房没有问题。基于此项信任,刘某1与杨某签订《买卖合同》,当天支付给某公司中介服务费、审查代书费共23 790元,支付杨某购房定金80 000元。《买卖合同》签订后,刘某3以并未委托杨某作为卖房代理人为由,拒绝履行《买卖合同》。经查,杨某确实没有刘某3的卖房委托书,某公司在相关手续不全的情况下,急于促成合同,导致刘某1与杨某的《买卖合同》被宣告无效。为购买此房,刘某1低价卖掉自己名下唯一住房。根据现行法规,刘某1已无法在北京购买住房,而《买卖合同》标的房屋已大幅升值。由于某公司在履行《北京市存量房屋买卖居间服务合同》(以下简称《居间合同》)过程中严重不负责任,导致刘某1无法以当时的房价购买到同等房屋,造成无法弥补的损失。故诉至法院,请求判令某公司返还中介服务费、审查代书费等费用共计23 790元,并赔偿房屋当时与现在的差价款1 210 000元,本案诉讼费由某公司承担。
  某公司在一审中答辩称:办理权证过户的费用因没有发生,某公司同意退还,中介服务费及审查代书费已实际发生不同意退还。当时业主刘某3已给过杨某口头授权,北京市海淀区人民法院(以下简称海淀法院)之前判决其与刘某1之间《买卖合同》无效与事实不符,《买卖合同》及三方之间的《居间合同》均是有效的,在合同签订后刘某3也曾积极配合试图履行合同。刘某1要求某公司支付其房屋差价没有事实和法律依据,请求法院驳回刘某1的全部诉讼请求。
  原审第三人刘某3在一审中述称,刘某1主张房屋差价没有事实依据,刘某1在2009年6月即将自己原居住的房屋出售,而刘某3是在2009年8月才第一次与刘某1取得联系的,刘某1之前卖房及因此承担的风险与刘某3无关。《买卖合同》及《居间合同》签订时刘某3在国外,并未给杨某出具书面的经过公证、认证的委托手续,杨某也并未取得刘某3的授权,签订合同当时杨某明确拒绝签订同意出售声明书,某公司及刘某1对此均是明知的,其在此情况下仍然签订相关合同存在明显恶意,三方之间的《居间合同》是无效的。
  原审第三人杨某在一审中述称,《买卖合同》及《居间合同》签订时,杨某明确向某公司经纪人郑祖贵及刘某1说过杨某没有接受刘某3的委托,也没有就委托事宜进行相关公证、认证手续,但刘某1及某公司仍然要求杨某签订上述合同。且某公司的房产经纪人郑祖贵曾告诉杨某,在没有签订同意出售声明的情况下,合同是不生效的,杨某在此情况下才签订了上述合同,但杨某的相关行为无法代表刘某3,故《居间合同》是无效的。
  一审法院经审理查明:2009年6月24日,刘某1将位于北京市海淀区小南庄34号楼5层451房屋出卖,税务代开发票显示交易金额458 000元。刘某1表示其将自有房屋卖掉,是为了换取现金买学区房。
  2009年8月10号左右,刘某3在美国致电某公司房产经纪人郑祖贵,咨询涉案房屋买卖事宜,表示想要卖房。2009年8月14日,刘某1第一次在某公司的带领下,到刘某3位于北京市海淀区中关村某126号楼1单元105号的房屋看房。
  2009年8月16日,杨某(刘某3前夫)作为刘某3(出卖人)的委托人与刘某1(买受人)在某公司的中介下,签订《买卖合同》、《装修款补充协议》,约定出卖人将位于北京市海淀区中关村某126号楼1单元105号房屋出卖给刘某1,房屋合同价款为43万元,配套设施折价款为56万元,房屋交易总价款为99万元。杨某在出卖人刘某3委托代理人处签字,刘某3字迹为杨某代签。
  同日,出售方(某1方,刘某3,委托人杨某)、买受方(某2方,刘某1)、居间方(某3方,某公司)签订《居间合同》,主要内容包括:鉴于在某3方的居间服务下,某1、某2双方于2009年8月16日签订《买卖合同》,某1、某2双方同意共同委托某3方作为交易居间人,双方签订《买卖合同》时,居间行为完成,某1、某2双方应向某3方支付居间服务费。某1、某2双方同意共同委托某3方作为协助办理权证代理人,委托期限自本合同签订之日起至某2方拿到新房产证,某1方拿到全部房款之日止。佣金及支付:1、居间服务费:某1方5940元,某2方9900元。2、协助办理权证过户的服务费:某1方:1500元,某2方:1500元。3、审查代书费:某1方:2475元,某2方2475元。某1某2双方应于本合同签订当日向某3方支付上述费用。某2方自愿为某1方承担应支付某3方的居间费、权证代办费、审查代书费。某3方责任:1、某3方应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等,不得违反上述规定违法从事居间活动;2、某3方不得为了自身利益仿造公证书等签订合同及过户的文件;3、某3方就房屋交易程序及过程、成交价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面为双方提供咨询服务;4、根据某1某2双方委托协助交易双方办理相关房产交易过户手续及贷款手续的服务;5、根据某1某2双方的委托及约定协助交易双方办理相关的房屋交付手续;6、除合同约定的费用外不以任何方式或理由收取某1方的费用;7、某3方应为某1某2双方提供政策及法律咨询。《居间合同》的某1方由杨某代刘某3签字。签订《居间合同》时,杨某和刘某3之姐刘明棣均在场,并持有刘某3的房屋产权证明原件、刘某3身份证的复印件。签订上述所有合同时,杨某与刘某3早已不存在夫妻关系(2004年10月离婚),杨某也并无刘某3的授权。某公司知晓刘某3身在国外以及杨某尚未取得刘某3书面授权的情况,但表示可以在签订合同后很快补齐授权。涉案房屋属于央产房,在双方签订合同时未办理央产房相关上市手续。
  同日,刘某1向某公司支付包括买卖服务佣金等各项费用共23 790元。
  刘某3在2009年8月16日得知签订合同的情况后,明确表示不会办理委托、授权之事,不同意卖房。2009年8月22日,某公司的房产经纪人郑祖贵通过电子邮件向刘某3发出相关委托、授权表格,但刘某3拒绝授权。电话录音显示,刘某3认可曾找某公司卖房,但主张口头委托杨某不算数,没有经过公证、认证的书面授权书没有用,郑祖贵说刘某3、杨某和刘某1都认可授权书可以后补,刘某3表示原以为很简单就办完手续呢,自己后来去办理委托的公证、认证手续时,才发现非常麻烦,国家要求程序严格,某公司在自己没有办理公证、认证委托手续等的情况下就签合同属于违规操作,不再同意卖房。
  2009年8月30日,刘某1得知刘某3拒绝卖房后,将刘某3等诉至海淀法院,要求赔偿损失。后刘某1申请撤诉。但2009年年底,刘某1又起诉刘某3、杨某,要求赔偿损失,海淀法院经审理认为,杨某代理刘某3与刘某1签订《买卖合同》,并未取得刘某3的同意与授权,故杨某的代理行为无效,其与刘某1签订的《买卖合同》无效。杨某对《买卖合同》无效具有主要过错,刘某1签订《买卖合同》时亦知晓房屋产权人非杨某,对《买卖合同》的无效亦有过错,应承担一定责任。考虑刘某3在杨某签订《买卖合同》一周后已告知刘某1不同意履行合同,刘某1在此期间应积极防止损失扩大,刘某3对《买卖合同》无效并无过错。考虑双方过错大小、刘某1履行《买卖合同》的情况等酌情判定因房屋价格上涨给刘某1带来的损失,判决确认刘某1与杨某签订的《买卖合同》、《装修款补充协议》无效;杨某退还刘某18万元、赔偿损失7万元,驳回刘某1其他诉讼请求。该判决已经二审法院审理后发生法律效力。
  一审庭审中,经法院询问,某公司认可在房屋买卖时,一般要求身在国外的卖方人出具授权书、进行公证、认证以及完成央产房的上市审批手续后,才组织双方签订房屋买卖合同。本案中因着急促成合同订立,相信刘某3会后补手续,没有履行正常的房屋中介流程。
  刘某1妻子康宁出庭作证,某公司、刘某3、杨某对其证言不予认可。
  某公司表示签订合同时,刘某3称北京这边有人可以代表自己签合同收定金,才让刘某1过来的,授权书可以后补;刘某3表示没有公证、认证的授权书,合同不生效。
  刘某1提供录音等欲证明房屋差价损失,某公司、刘某3、杨某不予认可。 
  一审法院认定上述事实的证据有《居间合同》、《买卖合同》、录音、看房确认单、电子邮件、民事调解书、判决书等证据材料及一审开庭笔录在案佐证。
  一审法院判决认定:本案中杨某代理刘某3与刘某1、某公司签订《居间合同》,并在某公司的中介下与刘某1签订《买卖合同》,其时杨某并未取得刘某3符合法律规定的书面涉外公证、认证程序的委托授权,涉及的央产房也尚未办理上市审批手续,而刘某3事后因怀疑某公司违规操作等,拒绝进行委托事项的公证、认证,拒绝卖房,生效的判决书因此认定杨某代理刘某3与刘某1签订的《买卖合同》无效,并判令杨某退还刘某1八万元、赔偿刘某1损失七万元。该院认为,房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的定约能力、委托授权情况负有积极调查并据实报告、说明等谨慎义务,中介公司在中介买卖双方进行房屋买卖时,一般流程是先要求身在国外的卖房人先出具授权书和进行公证、认证手续,涉央产房买卖的应完成央产房的上市审批手续后,才组织双方签订合同。本案中,某公司具有房屋中介的专业知识,但没有按照严谨的涉外中介房屋买卖的操作程序进行中介,而是急于促成房屋中介合同、买卖合同的签订以尽快收取中介费用,未尽到应尽的忠实居间义务,具有过错。房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用,故该院对刘某1要求某公司退还全部中介服务费、审查代书费等23 790元的诉讼请求予以支持。刘某1要求某公司赔偿房屋差价款1 210 000元,但其早在与某公司接洽商谈看涉案房屋之前就卖掉了原有房屋,考虑到刘某1的相关房屋差价损失已在其起诉刘某3、杨某房屋买卖合同纠纷一案中得以解决,杨某亦未举证因《居间合同》的签订还有其他损失,故对其要求某公司赔偿房屋差价款损失的诉讼请求,该院不予支持。综上所述,该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十五条之规定,判决:一、自判决生效之日起七日内,某房公司向刘某1返还中介服务费、审查代书费等共计二万三千七百九十元;二、驳回刘某1的其他诉讼请求。如某公司未按判决所指定的期间履行给付金钱义务,则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
  刘某1不服一审法院上述判决,向本院提起上诉。其上诉请求是:请求撤销北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第2386号民事判决,重新审理改判;判决某公司返还刘某1中介费及审查代书费等费用23790元,并赔偿房屋差价款114万元,案件受理费由某公司负担。上诉理由是:某公司收取了专项审查代书费,但是没有尽到审查代书义务。因某公司的欺诈行为,才导致《买卖合同》无效。某公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,理应对刘某1进行赔偿。赔偿的数额应为房价上涨给刘某1造成的房屋差价114万元。
  某公司针对刘某1的上诉意见答辩称:同意一审法院判决,请求维持一审法院判决。
  刘某3、杨某针对刘某1的上诉意见答辩称:不同意刘某1的上诉意见。
  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
  上述事实,尚有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
  本院认为:杨某在并未取得刘某3符合法律规定的书面涉外公证、认证程序的委托授权,涉及的央产房也尚未办理上市审批手续的情况下,代理刘某3与刘某1、某公司签订《居间合同》,并在某公司的中介下与刘某1签订《买卖合同》。生效的判决书已经认定杨某代理刘某3与刘某1签订的《买卖合同》无效,并判令杨某退还刘某1八万元、赔偿刘某1损失七万元。在整个交易过程中,某公司未尽到应尽的忠实居间义务,具有过错,一审法院据此判决某公司退还刘某1全部中介服务费、审查代书费等23 790元并无不当。刘某1要求某公司赔偿房屋差价款114万元,但并未提交有效证据证明损失的存在。刘某1对所签订的《买卖合同》无效亦存在过错;刘某1称刘某3在杨某与刘某1签订《买卖合同》一周后已经告知刘某1不同意履行合同,刘某1亦应采取措施防止损失的扩大。一审判决在考虑到刘某1的相关房屋差价损失已在其起诉刘某3、杨某房屋买卖合同纠纷一案中得以解决的情况下,驳回刘某1关于房屋差价损失的诉讼请求并无不当。
  综上所述,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费一万五千九百零四元,由刘某1负担一万四千元(已预交),由北京某房地产经纪有限公司负担一千九百零四元(于本判决生效后七日内交纳至一审法院)。
  二审案件受理费一万五千九百零四元,由刘某1负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。

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