【案例】普洱某某房地产开发有限公司与李某某商品房买卖合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2014-05-06

上诉人（原审原告）普洱某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）
　　住所地：云南省普洱市思茅区茶城大道某某楼71号。
　　法定代表人宋某某，系该公司董事长。
　　委托代理人饶某，云南某某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
　　委托代理人任某某，云南某某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
　　被上诉人（原审被告）李某某。
　　委托代理人孔某某，云南某某某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
　　委托代理人王某某（系被告母亲）。代理权限：特别授权代理。
　　上诉人某某公司与被上诉人李某某商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2012）思民初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2013年5月9日组织双方进行了法庭调查。上诉人某某公司的委托代理人任某某、被上诉人李某某的委托代理人孔某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明：2010年2月1日，被告李某某以335346元的价格，向原告某某公司购买位于普洱市思茅区茶城大道x号“某某金岛”商品房第二团组第x幢第x单元第x层x号房屋1套。双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定被告以银行按揭付款的方式购买上述房屋。被告于2010年1月18日交纳房屋款10000元。2010年2月1日同日2次分别交纳房屋款57346元和13402元，两项合计70748元。2010年8月5日交纳房屋款38000元。上述4次交款合计为118748元，其余的216598元到银行办理按揭贷款。《合同补充协议》中第三条的第1项、第2项中约定：“1、双方同意：乙方按（指被告）《商品房购销合同》约定时间支付到期应付购房款，及时办理按揭手续，并在签定合同时向甲方（指原告）提交齐全办理按揭及合同登记的有关资料。2、若办理银行按揭，乙方需按银行要求的首付比例支付房屋总款的首付房款。若因乙方所提供资料不齐或不符合银行要求等原因造成该合同逾期办理登记，甲方不承担责任；且因此造成甲方不能按合同约定收到按揭款乙方应当在十日内全部交清购房价款，继续履行合同其余条款，否则按违约退房处理，并因此承担总购房款的20%的违约金，因退房造成的相关损失由乙方自行负责”。此后，原告将被告按揭贷款的材料交给中国建设银行股份有限公司普洱支行，中国建设银行股份有限公司普洱支行经过审核后认为，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号）规定：“……对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款……”。被告不符合按揭贷款的条件，故银行未予按揭贷款。之后，被告以王磊系思茅本地户口，要求王磊作为房屋共有人到银行办理按揭贷款，因程序、手续不符合规定，原告未予认可。2011年4月18日，原告向被告发出了律师函，要求被告在2011年4月30日前履行付款义务，否则将按双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》办理。为此，被告于2011年6月25日向原告递交了申请书，因按揭贷款未果，要求原告给予被告自筹资金时间三个月。2011年7月18日，原告再次向被告发出了律师函，针对被告要求延期付款，原告只同意给被告一个月的筹集、交纳时间，起算日期为2011年7月22日至2011年8月21日。2011年9月初，被告母亲王某某向普雄借款230000元，到原告处交纳剩余房屋款，原告未接受该款。被告尚欠的剩余房屋款为216598元。
　　原审法院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定价返还买受人。”，本案中，因被告采用按揭贷款的条件不符合国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知规定，未能贷到剩余的216598元购房款交予原告，履行付款义务。之后，原告两次向被告发出律师函，告知被告应继续履行交付购房余款的义务，并确定被告应于2011年8月21日前将剩余的216598元购房款交付原告。因被告未在延期时间内履行付款义务，根据上述法律的规定，原、被告之间签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》应予以解除。对被告辩称，因未能按揭贷款，其找到王磊为购买房屋的共同人另办理按揭贷款手续和因不能向银行按揭贷款要求原告给三个月履行期限，原告的原因致使剩余的购房款216598元未能交付原告。对该抗辩，原审法院认为，《商品房购销合同》及《合同补充协议》中已约定，若因乙方（被告）所提供资料不齐或不符合银行要求等原因造成该合同逾期办理登记，甲方不承担责任。另，原告已通过律师函要求被告于2011年8月21日履行剩余的购房款交付义务，但到期后被告并未及时履行，因此该抗辩理由不成立。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，原告应将被告分4次交纳的118748元首付款及由此产生的利息（按照银行现执行的两年期贷款利率8.508%计）返还被告，利息合计为29907.21元。关于被告李某某承担违约责任的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，本案被告李某某从签订合同，交付118748元首付款到办理按揭贷款，都表示其具有诚意购买此房屋，但在办理银行按揭贷款中，因不符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，未能贷到剩余的购房款交予原告，符合不可归责于被告的事由未能继续履行的情形，该情形原、被告在签订购房合同时也未预见到。故，对原告主张被告就此承担违约责任，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：一、解除原告某某公司与被告李某某签订的《商品房购销合同》（合同编号：21350）及《合同补充协议》；二、由原告某某公司返还被告李某某购房款118748.00元及利息29907.21元，两项合计148655.21元，并于本判决生效后十日内一次性付清；三、驳回原告某某公司的其他诉讼请求。案件受理费1477.00元，由原告某某公司负担1149.60元，被告李某某负担327.40元。
　　一审判决宣判后，原告某某公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间通过律师函、申请书方式对合同履行方式（付款方式）进行变更，即至2011年8月21日前付清房屋尾款，如被上诉人未履行，按照双方之间合同约定处理。因此，可以确定原按揭支付房款的方式已由双方协商变更。按揭贷款不能按期交付不能成为被上诉人的抗辩理由。2、一审判决法律适用错误。被上诉人未能按期支付购房尾款的行为，已经构成根本性违约。显然并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“不可归责于当事人双方的事由”，因此，一审法院适用该条款做出判决明显错误。被上诉人未按照双方对合同的变更约定，在规定期限内支付购房款尾款，已构成违约。依照双方所签的《合同补充协议》应解除合同，并承担总购房款20%的违约金。3、一审判决违背“不告不理”之原则。从案件审理程序看。没有原告的起诉，人民法院就不应当进行审理。本案中，上诉人的诉讼请求为解除合同，由被上诉人支付违约金，而被上诉人并未提出反诉。在被上诉人未提出支付利息请求事项的前提下，一审判决不应当做出支付利息的判决。综上，原审判决认定事实前后矛盾，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决。
　　被上诉人李某某答辩称：1、在20l0年2月1日签订合同时，被上诉人就将办理按揭及合同登记的有关资料交由上诉人。上诉人应按合同约定于2010年2月3日以前到银行办理按揭。但自交首付款起被上诉人多次询问上诉人按揭手续办理情况，上诉人均未办理。2010年4月17日，国务院关于解决遏制部分城市房价过快上涨的通知公布，该通知要求首付比例不低于30%，按揭贷款的兑现是本地居民。由于上诉人的怠慢，在2010年4月17日以前没有将相关资料送达银行，致使没有及时办成被上诉人的按揭贷款。相关责任应由上诉人承担。2、直至2011年初，被上诉人才得知因被上诉人是外地户口不能办理按揭贷款，在得知这一情况后，被上诉人与银行协商，银行同意只要在购房合同的买受人一方加一个符合条件的共同买受人，就可以办理按揭贷款。可被上诉人多次找到上诉人要求在购房合同上增加买受人时，均遭到上诉人的拒绝，致使按揭贷款始终没有办成。之后，被上诉人筹借够尾款，交到上诉人处，同样也遭到上诉人的拒收。3、依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，既然上诉人请求解除合同，在判决解除合同的同时，判决将被上诉人的购房款本金及利息返还并无不妥，不存在“不告不理”的问题。因为该条规定“出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还给买受人”。解释既然用了“应当”二字，在解除合同条件成就的前提下，应判决返还相应的本金或利息。如果返还本金或利息，还需提起反诉的话，无异于被上诉人首先就同意了上诉人一审的诉请。综上，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
　　二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。
　　为查明案件事实，本院依职权向中国建设银行股份有限公司普洱市分行个人贷款中心工作人员李法佺作了调查，形成询问笔录一份，并当庭将询问笔录向双方当事人进行了出示、宣读。上诉人、被上诉人对本院依职权所作的调查及询问笔录均无异议。
　　二审诉讼中，上诉人、被上诉人对一审判决所确认的事实均无异议。据此，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
　　本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
　　本院认为，从双方签订的《商品房购销合同》看，商品房买卖已进入合同履行阶段。因此，本案属商品房买卖合同纠纷。原审法院将案由定为商品房预售合同纠纷，于法无据，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十三条、第七十七条之规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”“当事人协商一致，可以变更合同。”，因此，当事人变更合同遵循的是订立合同所采取的邀约、承诺方式。《合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”本案中，被上诉人向银行申请按揭贷款未果的情况下，于2011年6月25日向上诉人提出给予3个月自筹资金的申请，该申请实质是被上诉人对合同履行期限等调整的意思表示，可以视为变更合同内容的要约。上诉人于2011年7月18日函告被上诉人，只同意给予1个月的缴纳剩余房款的时间。缴纳剩余房款的时间，属合同的履行期限。上诉人对该项内容进行了调整，其行为是对被上诉人发出的变更合同内容要约的实质性变更，属新的要约。而该新要约，被上诉人未作出承诺的意思表示。据此，本案双方就变更《商品房购销合同》及《合同补充协议》，因尚未完成变更合同的要约、承诺方式，而未产生变更合同内容的法律效果。上诉人关于本案合同履行方式（付款方式）已变更的上诉主张，与查明事实不符，亦无相关法律依据。对其该项上诉主张，本院不予采纳。
　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人”。本案中，双方于2010年2月1日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。此时，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号，以下简称《通知》）尚未出台。按照《合同补充协议》约定，被上诉人在签订合同时，提交齐全办理按揭的有关资料。从二审调查情况看，被上诉人在签订《商品房购销合同》时，已将办理按揭的相关资料提交上诉人。被上诉人将办理按揭的有关资料及时提交给上诉人，表明其愿意履行合同的约定付款义务。2010年4月17日，国务院的《通知》出台。按照《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。被上诉人的个人住房贷款申请，因不符合上述《通知》要求，银行最终未向其发放贷款。以上情况表明，国务院《通知》出台，使得银行房贷政策发生调整，直接导致被上诉人未能订立商品房担保贷款合同，并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务。而《通知》何时出台以及具体内容，双方在订立合同时均无法知悉。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款，也超出被上诉人的合理预期。若仍要求被上诉人依合同约定承担责任，相当于强制被上诉人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而上诉人的利益不受任何影响，甚至有所获利，既不符合诚实信用原则，亦显然有失公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。本案中，银行房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”，从而能够平衡合同当事方的利益，合理分担因政策性调整，带来的合同不能继续履行的责任。因此，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定作出判决，符合本案实际，并无不当。本院依法予以维持。
　　上诉人关于原审裁判违反“不告不理”的问题。本案符合不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。在上诉人起诉请求解除合同情况下，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定直接作出了退还利息的处理，该条款属基于法律及司法解释的直接规定。依据该条款，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还购房人，并不以当事人行使诉权为必要。据此，上诉人的该项上诉主张不能成立。对其该项上诉主张，本院亦不予采纳。
　　综上所述，上诉人的上诉请求，无相关事实及法律依据，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费1477.00元，由上诉人某某公司承担。
　　本判决为终审判决。
　　本判决送达后即发生法律效力。如果上诉人某某公司未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被上诉人李某某可在本判决规定履行期限届满后二年内向普洱市思茅区人民法院申请强制执行。