【案例】倪某等与王某房屋买卖合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2014-01-24

上诉人(原审被告、反诉原告)倪某。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)张某。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)王某。
　　上诉人倪某、张某因房屋合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第8908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　王某在一审法院起诉称：2006年，我与倪某同为某某学院军人。该年，某某学院采取单位职工集资的方式开发建设海淀区某某路40号住宅楼房。由于房屋数量有限，根据防化学内部标准，倪某取得了集资建房的资格，我没有获得集资建房资格。经过协商，倪某与我于2006年达成了我以倪某名义购房的书面协议，为了借用倪某的名义，我一次性支付给倪某30 000元整，协议中明确约定涉案房屋归王某所有，购房、过户以及与该住房发生的任何款项均由王某承担，倪某有义务为王某办理有关手续。随后，我分四次以倪某名义向某某学院及时缴清了集资款项，倪某协助我办理了入住手续。2008年7月至今，我一家一直居住在该涉案房屋。但2011年初，倪某违反诚实信用原则，单方撕毁借名买房的协议，将我诉至法院，要求我返还涉案房屋，后一审、二审法院均驳回倪某的诉讼请求。我认为，双方签订的协议是合法有效的，我支付了对价，倪某有义务将涉案房屋过户到我名下。故我请求法院判决：1、倪某继续履行协议，按照协议约定协助我办理涉案房屋的所有权转移登记手续；2、倪某承担本案的诉讼费。
　　倪某在一审法院答辩称：王某实际居住地在北京市海淀区某号楼。王某从来没有为合同支付我一分钱，集资购房款系我向学院缴纳，不是王某向学院缴纳。王某事实上没有签订协议。2008年，学院将房屋交付我，是我自己亲自办理的入住手续，和王某无关。书面合同只有一份，王某没有签名，保存在王某处。王某的诉讼请求不当，本案合同标的是属于国家法律禁止转让的房屋，因为自2002年7月1日起，凡是在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。故合同违反了相关法律法规和政策，为无效合同。且本案中张某也没有书面同意我售房。假设合同成立有效，也因为内容显失公平，应该依法撤销。王某擅自改变房屋将房屋用于群租，违反了房屋的使用安全原则。故我不同意王某的诉讼请求，并与张某共同提出反诉。事实理由如下：1、王某与我从来就没有在达成一致意见的前提下，共同签字确认过任何协议；2、诉争房屋系我与张某的夫妻共同财产，我无权擅自处置；3、张某以前没有同意过转让诉争房屋，现在也不同意转让诉争房屋；4、1801号房屋系某某学院以出让方式取得土地使用权建成，无论1801号房是商品房还是政策房，该房转让均违反《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的有关规定，故我们反诉要求确认王某所示协议无效，诉讼费由王某负担。
　　张某在一审法院答辩称：涉案房屋是我和倪某的共有财产，房产证正在办理中。对于王某提出的书面合同和协议我不知情，我不同意转让房屋，请法院维护我的正当权益，我不同意王某的诉讼请求，并与倪某共同提起反诉，要求确认王某所示协议无效，诉讼费由王某负担。
　　王某在一审法院针对倪某、张某的反诉答辩称：根据婚姻法规定，夫妻对于共同财产有平等的权利。因日常需要处理的，任何一方均有权决定。本案房屋倪某是有权决定处置的，我支付了全部对价。该合同是双方当事人真实意思表示，我符合善意第三人的身份。且协议签订是在2006年，张某现在称不知晓不符合常理。在倪某起诉我要求腾退房屋一案中，法院已在判决中确认合同的效力。故我不同意倪某、张某的反诉请求。
　　一审法院审理查明：倪某系某某学院干部，王某原系某某学院军人。2006年6月2日，倪某作为甲方与乙方王某签订《协议》，载明：以甲方名义所购某某学院某住宅楼住房，实为乙方所有；购房、过户以及与该住房所发生的任何款均归乙方承担；甲方义务为乙方办理有关手续。在该《协议》中，有倪某签字，但无王某签字，该《协议》由王某持有。2008年7月，倪某将位于北京市海淀区某路40号1单元1801号房屋（以下简称1801号房屋）交付给王某。后双方就协议产生争议。2011年，倪某将王某及其妻蒋某诉至该院，以1801号系王某、蒋某借用为由，要求王某、蒋某腾退1801号房屋。后该院判决驳回倪某的诉讼请求。倪某不服判决上诉后，北京市第一中级人民法院出具（2012）一中民终字第2200号判决维持原判。
　　王某对其主张，提供如下证据：1、《协议》，证明双方为借名购买房屋签订该协议。在倪某诉王某腾退房屋一案审理期间，王某在协议上补写了其姓名；倪某及张某对于协议真实性无异议，王某签字系后签。2、交房款收据，其交纳房款及车位款，交款人姓名写为倪某；倪某、张某对于房款收据真实性无异议，表示房款系倪某交纳，但未能就王某持有交款票据原件的原因予以合理解释。3、录音材料，证明王某支付了相关费用；倪某、张某对于录音证据真实性无异议，但表示未收到王某给付的3万元。4、（2012）一中民终字第2200号民事判决书，证明倪某认可协议，并且判决已认定双方合同的有效性。倪某、张某对于判决书真实性无异议，但认为房屋不是商品房，且倪某之妻并不同意出售房屋，故协议应为无效。
　　倪某对于其抗辩及反诉，提供了北京市国土资源和房屋管理局批复，证明某某学院是以出让方式取得土地，不向社会出售。王某的质证意见为，判决书已认定房屋可办理商品房产权证，应以生效法律文书认定事实为准。
　　另查，倪某在(2011)海民初字第23969号起诉王某、蒋某返还原物一案中，提供了某某学院营房处于2011年6月14日出具的证明，内容为：某路40号270套住房只对我院干部出售，不对外出售，倪某（军官证号：参字第XX号）购买一单元1801号（以下简称1801号）住房一套，已于2008年7月交付使用。目前，正进行房屋权属初始登记，待完成后办理住户商品房房产证。
　　一审法院查明的事实，有双方当事人的陈述、《协议》、收据、该院（2011）海民初字第23969号民事判决书、（2012）一中民终字第2200号民事判决书等证据材料在案佐证。
　　一审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。2006年6月2日，倪某经与王某协商并在协议上签字，倪某将其所购的位于某某学院某住宅楼住房转让给王某，该协议系倪某自愿签字认可；且在协议签订后，倪某于2008年7月将房屋交付给王某居住使用，该事实表明该《协议》系倪某的真实意思表示。王某虽在签订协议之时并未签字，但其认可协议，故并不能以此否定协议的真实性。就内容而言，协议所载内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。倪某虽依据售房方案以王某无购房资格、房屋买卖需经某某学院批准为由主张《协议》为无效，但部队内部的规范性文件并非法律意义上的行政法规，且即使据此主张权利，倪某个人亦无权代表部队主张相关权利。此外，1801号房屋将办理商品房性质的所有权证，则不属于严格意义上的军产，虽然某某学院针对房屋分配予以规定，但该规定并不足以导致倪某与王某之间的约定为无效。另外，1801号房屋虽系倪某与张某夫妻共同财产，倪某对外签订合同后，张某未表示异议，且在某某学院分配房屋后，倪某将房屋交付给王某，自愿履行了协议内容；王某自2008年7月开始居住房屋，至今已5年有余，张某在长时间内并未提出主张，王某有理由相信倪某签订协议的行为系夫妻双方共同意思表示，现倪某、张某再以此要求确认合同无效，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。现根据王某提供的证据材料，可以认定其交纳了相关购房款项，履行了合同义务。倪某虽主张购买1801号房屋的费用系其本人支付，但未能对王某持有全部交款的收据原件予以合理解释，亦未能提供充分证据证明其交纳购房款的主张，故该院对其抗辩不予采信。故倪某应当按照协议约定，配合王某将房屋过户给王某。现王某诉至法院，要求倪某履行协议，协助办理1801号房屋所有权手续，有事实与法律依据，该院支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，倪某继续履行与王某签订的协议，协助王某办理位于北京市海淀区某路四十号一单元一八○一号的房屋所有权转移登记手续。二、驳回倪某、张某的反诉请求。
　　倪某、张某不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其上诉理由是：双方不存在借名买房关系，王某提交的协议没有王某和张某的签字，该协议未生效，故一审法院认定事实不清，适用法律不当。
　　王某服从一审法院的判决，不认可倪某、张某的上诉请求和理由。
　　针对倪某、张某提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，现查明：二审诉讼中，倪某、张某提交某某学院院务部营房处2012年4月6日开具的证明，欲证明其是房屋的所有权人及该房屋正在办理房屋权属登记。但该证明不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项规定的新证据，故本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。
　　二审查明的事实，有双方当事人的陈述在案佐证。
　　本院认为：王某提交的落款日期为2006年6月2日并由倪某签名的协议表明，倪某同意将所购诉争房屋转让给王某；该协议签订后，倪某将该房屋交予王某居住，王某以倪某的名义交纳了购房款。以上事实表明，倪某与王某之间存在借名买房关系。诉讼中，倪某、张某抗辩称王某未在《协议》上签名，但该协议由王某持有，且王某认可该协议的真实性，故该协议应是倪某与王某的真实意思表示。倪某、张某还称张某未在《协议》上签名，该协议未生效，但倪某对外签订合同后，张某未表示异议，且自王某于2008年7月开始居住房屋至今已5年有余，张某在上述期间并未提出相关主张，王某有理由相信倪某签订协议的行为系倪某、张某夫妻双方的共同意思表示，故张某未在协议上签字不影响协议的效力。此外，诉争房屋虽然系某某学院所建，但该房屋属于商品房，非法律意义上的军产房，故倪某与王某之间的借名买房协议不违反法律、行政法规的强制性规定。鉴此，倪某与王某之间的协议有效，王某与倪某应当全面履行合同。但需要指出的是，王某的一审诉讼请求为要求倪某继续履行协议及按照协议约定协助其办理诉争房屋的所有权转移登记手续，而根据查明的事实可知，现某某学院正在进行房屋权属的初始登记，尚未到达办理诉争房屋的所有权转移登记阶段，即王某要求倪某协助其办理诉争房屋所有权转移登记手续的条件尚不具备，因此一审法院判令倪某在判决生效后7日内协助王某办理诉争房屋所有权转移登记手续不当，本院予以纠正。当然，王某可在该房屋具备所有权转移登记条件后再起诉要求倪某协助其办理该房屋所有权转移登记手续。
　　综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、维持北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第8908号民事判决第二项；
　　二、撤销北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第8908号民事判决第一项；
　　三、驳回王某的诉讼请求；
　　四、驳回倪某、张某的上诉请求。
　　一审案件受理费三十五元，由王某负担(已交纳)；反诉案件受理费三十五元，由倪某负担(已交纳)。
　　二审案件受理费七十元，由倪某负担(已交纳)。
　　本判决为终审判决。