【中介】北京市某房地产经纪有限公司与谢某等居间合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2014-01-13

上诉人（原审原告）北京市某房地产经纪有限公司。
　　法定代表人游某某，总经理。
　　委托代理人孙某，北京某律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）谢某。
　　委托代理人刘某，北京市某某律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）李某某。
　　委托代理人刘某，北京市某某律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）李某。
　　上诉人北京市某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人谢某、李某某、李某居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月7日受理后，依法组成由法官常洁担任审判长，法官邵普、卫鑫参加的合议庭。后本案依法变更合议庭组成人员，由法官金某担任审判长，法官邵普、卫鑫组成合议庭，并于2013年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托代理人孙某、被上诉人谢某、李某某的委托代理人刘某、被上诉人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　某公司在一审中起诉称：2012年11月29日，谢某及李某某（为甲方）委托代理人欧某与李某（为乙方）通过某公司（为居间方）签定了《房屋买卖居间合同》，合同第三条约定“甲方与乙方通过北京某房地产经纪有限公司居间介绍达成交易，我公司所收的一切费用应在签定本合同之日起三日内由乙方(交付)”；合同第七条第七款约定“居间方共收佣金及费用共计人民币21 500元(小写)，贰万壹仟伍百元整(大写)。佣金支付方签定本合同后3个工作日内向居间方人支付佣金。(如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户的，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。)”;合同第九条第一款第二项约定“自第六条约定的房屋交付使用的期限届满3日前，甲、乙双方协商后签订补充协议及支付违约金，甲方按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照乙方全部己付款的20％向乙方支付违约金，同时居间方的各项服务费用由甲方承担（居间方收取费用按照第七条第七项收取费用)”。现谢某、李某某、李某未通过某公司达成协议，并解除了叁方签定的合同。某公司向李某主张居间服务费，李某称是谢某、李某某提出解除合同，费用应当由谢某、李某某承担，而某公司向谢某、李某某主张居间服务费，谢某、李某某称是李某提出解除合同，居间费用应当由李某承担。故某公司现向法院提起诉讼，请求：判令谢某、李某某、李某共同给付某公司居间费用21 500元。
　　谢某、李某某在一审中答辩称：第一、该案李某某不应该作为案件当事人，因为某公司和谢某、李某签订房屋居间买卖合同没有李某某签字。第二、不同意某公司的诉讼请求，2012年11月29日签订的合同应当认定为无效。因为双方的房屋买卖标的是谢某和李某某共有的，但是只有谢某签字认可，没有李某某签字导致合同无效。另外谢某与李某在2013年3月15日签订了补充协议，谢某退还了李某的定金，同时还给付了李某补偿费5.5万元，补偿费中包含了居间费，所以如果某公司的居间费应当支付的话，也应当由李某支付，与谢某、李某某没有任何关系。第三、2013年李某曾经起诉到法院，要求谢某继续履行合同，诉讼请求中包含居间费，最后双方达成调解协议，所以如果居间费应该支付的话应当由李某支付。另外，居间合同也约定了居间费由李某支付。综上，居间费用不应当由李某某和谢某支付，请求法院驳回某公司的诉讼请求。
　　李某在一审中答辩称：不同意某公司的诉讼请求，也不同意谢某、李某某的答辩意见。首先，不同意某公司的诉讼请求。第一、11月29日三方签订的房屋买卖合同里，李某某并没有出现，李某某也没有签字，李某当时不知道李某某必须签字。最后因为房子一直涨价，李某某不同意卖房，导致合同最后没有继续履行，所以李某就起诉了谢某。所以李某认为某公司作为中介公司在明知房子应该是谢某与李某某共同共有的情况下，没有要求李某某签字，导致合同是无效的，所以不同意某公司的诉讼请求。第二、某公司作为中介公司也没有做什么工作，只是到公积金提交了预审材料，初审时李某某就不同意卖房，合同就搁浅了。中间一直都是李某与李某某交涉，中介公司也没有做相应的工作，所以李某认为不应当要过多的中介费。其次，不同意谢某、李某某的答辩意见，因为房子是因为谢某和李某某有纠纷没有把房子卖给李某，如果房子最终成功卖给李某，李某同意支付中介费，但是合同由于谢某、李某某的原因没有履行，所以李某不应当承担中介费。谢某、李某某称李某起诉的案件要求居间费、违约金等，谢某、李某某称最后他们给李某的5万元是包含居间费，李某认为是不合理的，那个案件当时李某撤诉了，谢某、李某某赔偿李某双倍定金，所以不包含居间费、违约金等。综上，李某不同意某公司的诉讼请求，居间合同不成立，中介也没有太多服务。也不同意谢某、李某某的答辩意见，应该是没有居间费用的。最后某公司存在乱收费的现象，在还没有公积金贷款时某公司就收取了李某四千五百元的公积金贷款费用，最后公积金贷款没有做，钱也没有退给李某。
　　一审法院审理查明：谢某和李某某系夫妻关系，二人按份共有（每人份额为50％）位于北京市昌平区昌平镇瑞光小区9号楼3层9号的房屋（以下简称涉案房屋）。
　　2012年11月29日，谢某作为出卖人即甲方、李某作为买受人即乙方、某公司作为居间方即丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；该房屋的所有权人为谢某，共有权人为李某某；甲方和乙方通过某公司居间介绍达成交易，某公司所收的一切费用应在签订本合同之日起3日内由乙方交付；居间方的责任和义务包括：1、甲乙双方签定房屋居间合同，视为丙方居间服务已完成；2、居间方负责及时协助并配合甲乙双方办理过户、贷款、抵押、交接房产等相关交割手续；3、对本合同的订立及履行有见证的义务，如发生纠纷丙方有义务对甲乙双方进行协调；4、有义务就该套房屋的签约过户贷款等环节流程向甲乙双方做必要的表述，并对甲乙双方关于房产政策法规、税收及其他相关手续等方面提供免费咨询服务；合同还约定了其他条款。在《房屋买卖居间合同》的甲方委托代理人处有“欧某”字样的签字。某公司称欧某为李某某的委托代理人，李某某予以否认。欧某在《房屋买卖居间合同》上签字时欧某未出示李某某的授权委托书。合同签订后，李某向谢某支付了定金5万元。
　　2013年1月9日，李某向某公司交纳了公积金贷款抵押、评估费用4580元。某公司收取上述费用后又将上述费用转交北京厚泽融资担保有限公司，由北京厚泽融资担保有限公司为李某办理了公积金贷款预审手续。
　　后因李某某不同意卖房，《房屋买卖居间合同》无法履行。2013年2月6日，李某以谢某、李某某为被告向该院提起诉讼，要求解除《房屋买卖居间合同》，谢某、李某某返还定金5万元、支付违约金19.6万元、赔偿公积金贷款申请及评估费用4880元和房屋买卖居间方佣金及费用21 500元。
　　2013年3月5日，李某作为乙方与谢某作为甲方签订《<房屋买卖合同>解除协议书》，约定：双方自愿解除《房屋买卖居间合同》；甲方退还乙方定金5万元并一次性支付乙方赔偿款5.5万元；乙方签订本协议后立即向昌平区人民法院撤回起诉；协议书还约定了其他内容。后李某向该院撤回2013年2月6日的起诉，谢某向李某返还了定金5万元并赔偿了5.5万元。
　　上述事实，有《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证书、《<房屋买卖合同>解除协议书》、结婚证、起诉书等证据及当事人的陈述在案佐证。
　　一审法院判决认定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房地产经纪公司作为提供房地产买卖中介服务的专业机构，以收取佣金为目的提供居间服务，在提供居间服务的过程中，应当秉承诚实信用原则对被居间方尽到勤勉谨慎义务，包括对房屋权属状况及当事人的订约能力进行积极调查并据实报告，力促当事人如实签订履行房屋买卖合同。该案中，某公司在明知涉案房屋为谢某、李某某共有的情况下，未谨慎审核欧某的委托代理权限即促使谢某、欧某与李某签订《房屋买卖居间合同》，某公司未尽到其应尽的审查义务，违反了诚实信用原则。因某公司提供的居间服务存在瑕疵，违反了忠实居间义务，致使《房屋买卖居间合同》未实际履行，对此某公司负有一定过错。因此所产生的损失，应当某公司自行承担。在此情况下，某公司仍主张居间费，有违公平原则。综上所述，该院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决：驳回某公司的诉讼请求。
　　某公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、某公司作为居间人履行了其义务并促成了谢某、李某某与李某签订了《房屋买卖居间合同》，该合同包含了居间合同和买卖合同两个合同，居间合同未违反法律强制性规定，也未恶意串通损害第三方利益及社会利益，居间合同不属于无效合同，根据居间合同某公司有取得报酬的权利。二、某公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有提供虚假情况，损害他人利益和社会利益，没有违反诚实信用原则。三、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六和第四百二十七条的规定，某公司应当得到应得的费用。上诉请求：撤销原判、依法改判。
　　谢某、李某某、李某服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：第一，同意一审判决。一审判决事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律恰当，应当予以维持。第二，某公司的上诉理由不能成立。《房屋买卖合同居间合同》没有李某某签字，李某某并不知道买卖房屋的事实，李某某并没有委托欧某代为卖房。
　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
　　上述事实，还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
　　本院认为：居间人从事居间活动应当秉承诚实信用原则，履行勤勉义务和忠实义务。本案中，某公司作为居间人在明知涉案房屋为谢某、李某某共有的情形，在李某某未在场，在没有谨慎审核欧某是否有权代理李某某出卖涉案房屋且未把这一情况告知李某的情况下，便促成谢某、欧某与李某签订《房屋买卖居间合同》，后因李某某否认欧某有权代理其出卖涉案房屋而导致《房屋买卖居间合同》未实际履行。某公司违反了诚实信用原则，未履行勤勉义务和忠实义务，存在过错，应自行承担产生的损失。故某公司的上诉理由缺乏事实及法律依据均不能成
　　综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费一百六十九元，由北京市某房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
　　二审案件受理费三百三十八元，由北京市某房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。