【买卖】苗某与李某等房屋买卖合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2013-11-12

北京市第一中级人民法院
民事判决书

 

　　上诉人（原审原告、反诉被告）苗某。
　　被上诉人（原审被告、反诉原告）李某。
　　被上诉人（原审第三人）吴某。
　　被上诉人（原审第三人）刘某。
　　吴某、刘某的共同委托代理人杜某某，北京市光明律师事务所律师。
　　上诉人苗某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2011）延民初字第04067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　苗某在原审法院诉称，2011年4月21日，我与李某签订了房屋买卖协议，合同中写明我以40万元购买李某名下的延庆县某小区6号楼5单元512室（以下简称诉争房屋），并于当天给付李某40万购房款。当时我知道诉争房屋尚有35万余元贷款未还清，我答应替李某还清贷款，所以实际上我是以75万余元的价格购买诉争房屋。之后我多次要求李某协助办理过户手续，均被拒绝。2011年8月我发现该楼房已经被延庆县人民法院采取保全措施。李某以实际行动表明不履行过户义务。为了保证合法权益能够实现，我于2011年8月15日向延庆县人民法院申请对诉争房屋的保全，并获得准许。现我要求按照原协议内容，将李某贷款还清后，将诉争房屋过户到我名下，或要求李某返还已经支付的40万购房款及相应利息。此外，我不同意第三人的诉讼请求，该诉争房屋就是李某本人的，请法院判决驳回第三人的诉讼请求。
　　李某在原审法院辩称，1、我在签订《房屋买卖协议》时没有拿到房款40万元。2、我是受到胁迫才抄写的这份房屋买卖协议。实际情况是我之前向苗某借钱，借的是高利贷，百分之三的利息，大约是20多万利滚利，滚到了40多万。后因我无力还债，苗某逼迫我用诉争房屋抵这40万。3、2010年11月8日，经北京建亚恒泰房地产评估有限公司评估，该争议房屋的抵押价值为61.05万元，所以40万元的售价明显低于市场价。4、《房屋买卖协议》第四条关于“乙方向甲方支付全款后，如因甲方原因造成交易不能完成，则甲方双倍返还乙方全款，如因乙方原因造成交易不能完成，则乙方所交全款退还”的约定是不平等协议，双倍返还的数额太高，我不同意双倍返还购楼款80万元。基于上述理由，我同时提出反诉，要求撤销此房屋买卖协议。此外，我当时是为了获得贷款才将吴某名下的诉争房屋过户到我名下，该房屋并不是我买的。现在我同意把房子还给吴某。
　　苗某针对李某的反诉辩称，基于我诉称的理由，不同意李某的反诉请求。
　　吴某在原审法院述称，诉争房屋原本登记在我名下，2004年，李某欲从银行贷款，就与我商量将诉争房屋过户到李某名下，由李某以此房抵押贷款。我将诉争房屋过户到李某名下一事，我母亲即第三人刘某并不知道，之后李某又将诉争房屋出售给苗某，我们也不知情。我认为苗某、李某之间以40万元的价格成交涉诉房屋，明显低于诉争房屋实际价值。苗某违背常理，没有看房就买房，显然是不正常和涉嫌违法的。且该争议房屋是第三人全家唯一的住房。故请求法院确认苗某、李某之间的房屋买卖合同无效，并判令李某协助将房屋过户到刘某名下。
　　第三人刘某认可上述吴某所说事实，但认为当年吴某在办理诉争房屋产权证时，未经自己同意就将产权人登记在吴某的名下，要求通过此次诉讼将房屋过户到自己名下。
　　原审法院经审理查明，吴某系第三人刘某之子，其全家于1987年在延庆县延庆镇解放街新村四栋十三排四户建有平房，并于1992年取得平房房产证（产权号：延字第00559号），产权登记人为吴某。当时吴某尚 未 成 年，全家人（包括吴某及其父母、弟弟吴克亮）均在此平房居住。1995年因为扩路拆迁，吴某全家回迁到诉争房屋即延庆县某小区6号楼512室居住至今。在办理诉争房屋产权证时，吴某将产权登记在了自己名下。吴某的父亲去世后，吴某与母亲刘某、弟弟吴克亮共同居住在诉争房屋中至今。吴某的弟弟吴克亮明确表示不参加本案诉讼。
　　后李某为了获得银行贷款，与吴某协商将吴某名下的诉争房屋以买卖形式过户到自己名下。后李某与吴某以买卖形式，于2004年12月7日在延庆县建委办理了房屋产权过户手续。12月9日，李某将该房抵押，从中国农业银行北京市延庆县支行贷款10万元，还款期限为十年。此外，李某还曾以诉争房屋贷款35万余元，此笔贷款已分两次还清。该诉争房屋过户到李某名下后，实际上仍由吴某及其家人居住至今。
　　庭审中，吴某称，当年之所以把诉争房屋过户给李某，是因为李某当时说需要用房子贷款，其与李某实际上并不存在真实的房屋买卖关系。过户后，吴某及家人仍在诉争房屋中居住。李某也认可诉争房屋确实是吴某家的，自己从来没有买过此房，自己“买房”的真实目的是以房贷款。对此，李某出具了一份自己所写的书面证明，内容为“李某名下的北京市延庆县某小区6号楼512室是吴某的，一直是吴某父母居住。我因需贷款把吴某名下的北京市延庆县某小区6号楼512室过户到我名下。特此证明。此证明仅供直接提供法院，不作它用。”吴某称李某将诉争房屋卖给苗某一事自己并不知情。第三人刘某称，当年儿子吴某瞒着自己将诉争房屋过户到李某名下一事，自己并不知情。苗某认为其从李某处买房时，诉争房屋登记的产权人是李某，故认为其与李某之间签订的房屋买卖合同合法有效。
　　吴某将诉争房屋过户到李某名下后，2011年4月21日，李某与苗某签订《房屋买卖协议》，苗某以40万元的价格购买李某名下的诉争房屋，协议中写明了“房款已付”及“乙方一次性向甲方支付购房款”的字样。苗某购房时，未实地看房。经苗某申请，法院已对诉争房屋进行了诉前财产保全。现苗某要求将诉争房屋过户到自己名下，或者判令李某返还购房款40万元及利息。苗某与李某就签订房屋买卖协议情况，提出如下意见：1、李某称并未收到过苗某的40万元购房款。对此，苗某认为合同中明确写明了“房款已付”，并向法庭提交了李某的女友陈静所写的证明一份，内容为“今有陈静见证苗某将某小区6号楼5单元512室的购房款付给李某40万元整，特此证明。见证人：陈静 2011年4月21日。”因无法联系到陈静，陈静未能出庭作证。苗某还向法庭提交了中国农业银行北京市延庆县支行东街分理处的取款客户回单一张，证实其曾于2011年4月15日从中国农业银行延庆县支行取款410 270.14元，用于之后的4月21日与李某签订合同时交付李某购房款40万。2、李某称与苗某签订房屋买卖合同，是因为无力偿还苗某借款，受到胁迫无奈签订的房屋买卖合同。对此，苗某予以否认，李某未举证。3、李某提交了一份由北京建亚恒泰房地产评估有限公司所做的《房地产估价报告》，证实诉争房屋抵押价值为61.05万元，并据此认为40万元的售价显失公平。李某据此提出反诉，要求撤销该房屋买卖合同。苗某对此问题的解释是，虽然合同中约定诉争房屋售价是40万，但是签订合同时自己知道诉争房屋尚有35万余元的抵押贷款未还清，自己向李某口头表示过愿意替其还清此笔贷款，也就是说自己是以75万余元的价格购买诉争房屋的。
　　上述事实，有交纳取暖费收据及发票、北京市房产所有证、延庆县延庆镇解放街村民委员会证明、常驻人口登记卡、北京延庆村镇银行收回贷款凭证、北京延庆村镇银行储蓄存折、房屋买卖协议书、房屋买卖保证书、个人申请购买房屋登记表、房产卖契、北京市房屋产权登记申请书、北京市房屋登记表、个人申请出卖房屋登记表、房屋买卖协议、证人陈静的书面证明及李某书面证明、北京建亚恒泰房地产评估有限公司房地产估价报告、客户回单一张、中国农业银行卡一张、产权人为李某的房屋产权证、当事人当庭陈述等证据在案证实。
　　原审法院认为，根据庭审查明的事实，吴某、刘某及案外人吴克亮自1995年回迁后一直居住在诉争房屋中，且该诉争房屋系其全家回迁分得的唯一住房，该诉争房屋在性质上属于共有。在共有关系存续期间，未经其他共有人同意，部分共有人擅自处分共有财产的，法律规定一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护善意第三人的合法权益，因此造成其他共有人损失的，由擅自处分共有财产的人承担赔偿责任。即在共有人的利益与善意第三人的利益发生冲突时，优先保护善意第三人的利益。第三人善意取得应当符合以下条件：１、主观上是善意的；２、以合理价格转让；３、转让的财产是不动产的已经登记；转让的财产是动产的已经交付。李某与吴某以买卖形式进行过户的主观目的是以房贷款，双方并不存在真实买卖关系，李某未支付相应对价。故法院认为李某不是善意第三人，不能取得诉争房屋。苗某从李某处买房时未看房，不符合交易习惯，且诉争房屋尚未过户登记，目前仍由第三人实际居住使用，故苗某也不属于善意第三人，也不能取得诉争房屋。吴某未经其他共有人同意与李某签订房屋买卖合同的行为无效。本案诉争房屋原本登记在吴某名下，故李某应协助将诉争房屋重新过户回吴某名下。李某与苗某签订的房屋买卖合同中，明确写明了“房款已付”，且有证人陈静出具的书面证言及苗某的农行取款回执予以佐证，故李某关于未收到苗某40万房款的辩解，法院不予采纳。李某关于受到苗某胁迫无奈签订房屋买卖合同的辩解，苗某否认，李某因未向法庭举证，故法院对李某关于此点的辩解不予采纳。苗某关于自己实际上是以40万元加上诉争房屋的抵押贷款35万余元，即共计75万余元购买诉争房屋的主张，因李某否认，且因苗某、李某之间的购房合同明确约定诉争房屋售价为40万而非75万，故对苗某以75万余元购房的意见不予支持。苗某因不构成善意取得，其已向李某支付的购房款四十万，李某应予返还。此外，对苗某要求李某支付相应利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
　　一、李某与苗某所签订的房屋买卖合同无效。
　　二、李某返还苗某购房款人民币四十万元，并支付以人民币四十万作为本金，自二Ο一一年四月二十一日起至本判决生效之日止的利息（按照同期银行存款利率进行计算），于判决生效后十日内履行。
　　三、李某协助吴某将延庆县某小区6号楼512室（现产权人为李某，产权证号：房权证延字第038152号）过户到吴某名下，于判决生效后三十日内履行。
　　四、驳回苗某其他诉讼请求；
　　五、驳回李某的反诉请求。
　　苗某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，判决确认苗某与李某之间的合同有效，李某协助将房屋过户给苗某。其主要上诉理由是：争议房屋原应为吴某个人财产，是其家庭成员赠与给他的，吴某有权处分；李某与苗某之间的合同合法有效。
　　吴某、刘某服从一审法院判决。
　　李某不同意原判第二项，但未提起上诉。
　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
　　上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
　　本院认为：本案关键问题在于李某是否无权处分、苗某是否善意。李某与吴某以买卖形式进行过户的主观目的是以房贷款，双方并不存在真实买卖关系，李某未支付相应对价，因此李某并无权利处分该房屋。苗某并未办理转移登记，因此不符合善意取得的法定要件，其对房屋所有权的请求法院不能支持，但可以主张相关的金钱权利。一审法院判决确认李某和苗某的合同无效、返还价款及利息，符合法律规定。
　　综上所述，苗某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审本诉案件受理费五千三百七十元，由苗某负担二千六百八十五元（已交纳）；由李某负担二千六百八十五元，于判决生效后十日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由李某负担（已交纳）。第三人参加之诉案件受理费七十元，由吴某及刘某负担（已交纳）。公告费二百六十元，由李某负担，于判决生效后十日内交纳。
　　二审案件受理费五千三百七十元，由苗某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。