【农村房屋】岳某与陈某某等农村房屋买卖合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2013-11-12

北京市第一中级人民法院
民事判决书

 

　　上诉人（原审原告）岳某。
　　被上诉人（原审被告）陈某某.
　　被上诉人（原审被告）魏某。
　　被上诉人（原审被告）陈1。
　　被上诉人（原审被告）陈2。
　　上诉人岳某因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2013）门民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　岳某在原审法院起诉称：我系北京市某区农民，1987年经审批后在北京市某区某号（简称某号）建房三间。1991年，我与陈某某、魏某签订房屋买卖协议，将上述房屋转让给陈某某、魏某。后经北京市某区人民法院（2010）某民初字第某号判决书判决双方签订房屋买卖协议无效，三间北房应当交付给我。同时，判决认为农民集体所有土地属于村农民集体所有，宅基地使用权不允许违法转让，交易房屋占有土地性质未获改变。涉案房屋遇征收，岳某、陈1、陈2分别签订征收协议。陈某某、魏某将我与我儿子诉至法院，要求我们赔偿。陈某某、魏某取得交易房屋后，占用我原有宅基地使用权建盖了房屋，除经合法审批的房屋外，其余房屋所取得的土地使用权价值应当依法由双方分割。因涉案房屋由魏某、陈1、陈2分别签订的征收补偿安置协议，故我要求分割上述征收补偿安置协议项下除某号房外其他房屋的土地使用权价值，我应当分得其中30%的部分。因安置房尚未交付，待交付后我方另行主张。故我的诉讼请求为：魏某给付我征收补偿款560 376元、陈2给付我征收补偿款375 645元、陈1给付我征收补偿款275 294元。
　　陈某某、魏某、陈1、陈2在原审法院答辩称:
　　陈某某、魏某与岳某交易房屋时，我方已经履行了相应手续，买卖合同符合法律规定。交易三间房屋已由岳某签订了补偿协议，我方起诉系追回相应的土地使用权的补偿。我们签订的征收补偿安置协议项下的房屋系我方新建，且均经过合法审批手续，新建房屋已形成独立院落，法院生效判决已经将房屋确权给我方，这些房屋与岳某无关。因涉案房屋是私产，征收系对居民进行的补偿，仅针对房屋进行了补偿，未对土地进行补偿。故我们不同意岳某的诉讼请求。
　　原审法院审理查明:
　　1987年，岳某以其名义申请建房，建房用地申请审批表记载：坐落为岳某某房后；申请建房面积为42.75平方米；宅基地四邻为东至荒山、西至山沟小道、南至岳某某、北至大队树苗地，东西长9.7米，南北长4.7米；该审批表记载的占地平面图显示申请新建房屋东西长9.5米、南北长4.5米，无院落显示及记载。
　　陈某某与魏某系夫妻，陈1、陈2系二人子女。1991年4月至5月期间，岳某分别与陈某某、魏某前后订立两份房屋买卖协议书和一份房产卖契，约定：陈某某、魏某从岳某处购买15院8号北房三间。上述房屋买卖协议记载的交易房屋情况均为东西长10.2米、南北长4.7米。双方按照约定履行了房屋买卖合同，并办理了相关交易手续，但未交纳土地出让金。2001年12月，魏某取得居民个人建房许可证，许可证记载：新建房屋三间。
　　2010年4月，岳某起诉陈某某、魏某要求确认房屋买卖合同无效，并要求陈某某、魏某腾退坐落在某号前院的房屋。在该案审理过程中，法院于2010年某月某日，依法进行现场勘查，勘查图纸显示，交易房屋北侧已建有房屋，为后院，以交易房屋为界，南侧形成前院。前院中，交易房屋西侧系一个门楼，无房屋，前院东侧、南侧及西侧均有房屋，前院中间为院落。双方在该案中认可，勘查图纸上显示的①-③号房屋系魏某、陈某某依据审批手续所建房屋，④-⑦号为魏某、陈某某所建自建房，2010年某月某日，法院做出（2010）某民初字第某号民事判决书，该民事判决书查明：除交易房屋外，魏某另建有部分自建房，形成新建房屋的附属物。上述房屋共同围组成某号前院房屋和院落。同时认定：陈某某、魏某与岳某订立房屋买卖合同转让交易房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还。岳某要求陈某某、魏某返还房屋的主张，符合法律规定，但应当指出，陈某某、魏某依据合法审批手续对新建房屋依法取得所有权，该房及附属物不属于应当予以返还的财产。故该民事判决书判决：一、岳某分别与陈某某、魏某就坐落在北京市某区某号房屋订立的两份房屋买卖协议书、一份房产卖契无效。二、陈某某、魏某于本判决生效之日起三十日内腾出坐落在北京市某区某号的原有三间北房（不含依据居民个人建房许可证新建的房屋），交付岳某，腾退时不得损坏房屋及附属设施；原有三间北房与陈某某、魏某的房屋之间形成的院落由岳某、陈某某和魏某共同使用，双方应当互相为对方使用自有房屋、附属设施和院落提供便利和保障。三、驳回岳某其他诉讼请求。陈某某、魏某不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。在审理中，双方认可：陈某某、魏某在（2010）某民初字第某号案件审理过程中，于一审民事判决书做出前将某号前院内门楼处建房并将前院院落棚院，此处建房无单独的审批手续。
　　2010年10月，岳某向法院申请执行生效判决，在执行过程中，双方达成和解协议：陈某某、魏某于拆迁时将某号房屋腾退交还给岳某，该案以和解方式结案。
　　某号房屋后遇征收。在征收前，陈某某、魏某在某号前院西侧及后院均另建房屋，无审批手续。2012年某月某日，岳某与其子张某签订分家单，约定某号北房三间（原交易三间北房）中东侧一间归岳某所有，西侧二间归张某所有。后张某、岳某根据上述约定分别与征收单位签订征收补偿安置协议，张某名下协议确定被征收面积为23.45平方米，岳某名下协议确定被征收面积为15.14平方米。
　　2012年5月，陈某某、魏某、陈1、陈2签订分家单，对15院8号除交易三间北房外的其他房屋进行分割，并由魏某、陈1、陈2分别与征收部门签订征收补偿安置协议，均选择被征收方式为房屋产权调换，所涉协议项下的房屋为征收档案房屋平面示意图中1-16、19-27号房屋。其中，（2010）某民初字第某号案件审理中，双方认可的魏某夫妇在前院有批示所建房屋为上述示意图中的19、23、27号房，其他自建房为22、24、25、26号房，上述示意图中的16、21号房的坐落位置为原审现场勘查时的门楼和院落，除此之外其他房屋均为魏某夫妇的自建房。陈某某、魏某、陈1、陈2主张16、22均系经批示所建，岳某不予认可，陈某某、魏某、陈1、陈2就该主张未提供证据。
　　魏某协议项下被征收房屋为3、4、6、7、8、12、15、16（面积为11.16平方米）、20号，征收补偿内容包括：1、安置房1套2居室，总建筑面积约为40平方米；2、被征收房屋重置成新价及附属物补偿价110 621元；3、被征收人奖励、补助费共计1 988 026元（其中，被征收人协议安置面积小于应安置面积155.92平方米，房屋征收部门按该项目基准价格每平方米11 980元补偿，共计1 867 922元）。陈2协议项下被征收房屋为1、2、5、9、10、11、13、14号，征收补偿内容包括：1二期1套3居室，总建筑面积约为80米；2、被征收房屋重置成新价及附属物补偿价55 302元；3、被征收人奖励、补助费共计为1 417 629元（其中，被征收人协议安置面积小于应安置面积104.52平方米，房屋征收部门按该项目基准价格每平方米11 980元补偿，共计1 252 150元）。陈1协议项下被征收房屋为19、21（面积为28.28平方米）、22、23、24、25、26、27号，征收补偿内容包括：1、二期1套3居室，总建筑面积约为80米；2、被征收房屋重置成新价及附属物补偿价58 098元；3、被征收人奖励、补助费共计1 216 666元（其中，被征收人协议安置面积小于应安置面积87.86平方米，房屋征收部门按该项目基准价格每平方米11 980元补偿，共计1 052 563元）。三份补偿安置协议项下的房屋补偿款及奖励、补助费已发放给魏某、陈1、陈2。
　　岳某要求分割魏某、陈1、陈2签订的征收补偿安置协议项下除19、22、23、27号房外其他房屋的土地使用权价值，其计算方法为要求取得三份协议项下分别确定的“被征收人协议安置面积小于应安置面积”的补助费中30%的部分，对于除安置房外的其他补偿款、奖励及补助费均放弃。
　　原审法院认定上述事实，有民事判决书，民事裁定书，卷宗材料，建房许可证，审批表，征收补偿安置协议及档案、示意图及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
　　原审法院判决认定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。生效判决确定岳某分别与陈某某、魏某就某号房屋订立的买卖协议无效，并依据法律对合同无效后果的规定，对某号前院的房屋及院落进行处理，驳回了岳某要求陈某某、魏某返还某号前院除交易房屋外其他房屋的诉讼请求，生效判决对该案所涉15院8号前院房屋已经处理完毕，故岳某要求陈某某、魏某、陈1、陈2给付24、25、26号房屋土地使用权价值的主张，法院不予支持。生效判决确认原有三间北房与陈某某、魏某的房屋之间形成的院落由岳某、陈某某和魏某共同使用，陈某某、魏某自行将院落建房、棚院，形成被征收的16、21号房屋，其占用共用院落所建房屋因征收所取得的利益中包含了岳某应得部分，对于岳某要求分割该部分房屋所占用土地使用权价值的主张，法院予以支持，具体数额由法院根据共用院落的面积、该部分被征收房屋的基准价格及本案实际情况予以判定。因16、21号房屋分别由魏某、陈1订立了征收补偿安置协议，取得了征收利益，故魏某、陈1应根据其订立的征收补偿安置协议所涉房屋向岳某履行给付相应款项的义务。除上述房屋外，某号的其他房屋均非岳某所建，岳某主张陈某某、魏某建房占用其宅基地，对此未提供充分证据予以证实，法院不予采信，对其要求分割该部分房屋土地使用权价值的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、魏某于本判决生效之日起七日内给付岳某人民币四万零一百零九元；二、陈1于本判决生效之日起七日内给付岳某人民币十万一千六百三十八元；三、驳回岳某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　岳某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，改判支持岳某的全部诉讼请求。上诉理由是：现有证据足以证明岳某关于诉争宅基地的主张成立；法院的前后两个判决大相径庭，存在严重违法问题。
　　陈某某、魏某、陈1、陈2答辩称：同意原审法院判决，不同意岳某的上诉请求。
　　经审查，本院对原审法院查明之事实予以确认。
　　上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
　　本院认为：已经生效的法律文书具有当然的证明效力。（2010）某民初字第某号民事判决中，明确了坐落在北京市某区某号的原有三间北房（不含依据居民个人建房许可证新建的房屋）应当返还岳某，并确认了原有三间北房与陈某某、魏某的房屋之间形成的院落由岳某、陈某某和魏某共同使用，同时驳回了岳某关于诉争院落的其他主张。也就是说，根据已经生效的（2010）门民初字第1274号民事判决，岳某对于诉争院落中除原有三间北房及原有三间北房与陈某某、魏某的房屋之间形成的院落享有部分权益外，对其他部分不享有相关权益。现岳某针对其他部分的主张，没有充分的法律依据，本院不予支持。原审法院根据已经生效的法律文书及诉争院落拆迁的基本情况等因素做出的处理，符合法律规定，并无不当。岳某的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费七千八百五十一元，由岳某负担六千二百八十四元（已交纳）；由魏某、陈1负担一千五百六十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费一万五千七百零二元，由岳某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。