中介让签看房协议，暗藏“跳单”违约风险
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

近日，某房屋中介公司将李女士诉至北京市海淀区人民法院，要求李女士承担“跳单”违约责任，支付违约金人民币83600元。

某房屋中介公司诉称，其公司与李女士签订《买卖看房确认书》，约定由该中介公司向李女士提供购房居间服务，并约定“自本协议签署后十二个月内，如甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人与本协议载明的房屋出售人达成交易的（包括自行成交及通过其他方以代理/居间方式成交），或者甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际成交价格的百分之二点二向乙方支付违约金”。但李女士为规避居间服务费，越过其公司私下与产权人完成了房屋买卖交易，该行为违反了双方签订的《买卖看房确认书》的约定，故要求李女士承担违约金。

李女士辩称，其与该中介公司没有居间服务合同，其系在其他中介公司的居间下完成了诉争房屋的交易。同时，《买卖看房确认书》的相关约定内容属于单方格式条款，明显加重了看房人一方的责任，属于无效条款，故其不同意中介公司的全部诉讼请求。

法院经审理后认为，双方签署的《买卖看房确认书》的约定内容不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。而衡量买方是否“跳单”违约的关键在于看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。最后，法院综合本案案情，认定李女士在同一房源经多家中介机构推荐，且通过其他中介公司完成房屋交易的情况下，未构成“跳单”违约，并据此驳回了该中介公司的全部诉讼请求。

宣判后，双方均未提出上诉。

法官提示：在二手房买卖实践中，中介公司提供房源信息并带买房人实地查看房源的情况非常普遍。而一般情况下，中介公司员工在带看房屋后，往往会以要求看房人证明其在工作时间确实带客户看房为由签署相应看房确认书，而也有很多当事人在并未仔细阅读此类确认合同的内容而偏信于中介公司员工的说辞而签署相应确认书。若日后发生诉讼，签字当事人便面临需要对其个人亲笔签字确认的内容承担相应法律后果的风险。因此法官建议，买房人在签署相应合同前，应当仔细阅读相关合同内容，谨防“跳单”违约。

中国法院网讯 (陆金伟)