浅谈被继承人赠与房屋的行为与继承人的撤销权
作者： 发布日期： 2019-11-14
办理房屋登记一般依照下列程序进行申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤进行。《物权法》第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，此为任意撤销权，非自愿或者反悔情况下即可撤销。具体来说，房产赠与的权利转移，就是房产变更登记，指在房产变更登记之前原则上可以撤销房产的赠与，但在房产变更登记之后原则上就不可以撤销。由此可以明确，若赠与人要撤销赠与，应当在登记机关记载在登记簿之前撤销，而非房产证出来之前撤销。
上述情形为赠与人自行撤销的情形，若尚未过户，赠与人死亡，就情理而言，继承人似乎更有权处理该房屋；继承人享有法定的背景，受赠人却只有私约的保护。在法定背景下，继承人难道一定有权撤销赠与或阻止房产过户吗？任意撤销权继承人并不便于行使，若无法寻觅赠与的内情因由，继承人很难否认撤销赠与系赠与人的真实意思，而非赠与人那般随意，即使无缘由亦可撤销。继承人并非当事人，故多层举证责任。若不能举证，继承人应根据《继承法》第33条，继承遗产应当清偿被继承人依法缴纳的税款和债务。故应配合完成房产过户。
继承人难以行使任意撤销权，可以参考赠与人的法定撤销权，即在赠与人突然死亡后，经查，受赠人存有以下情形：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务，继承人基于上述行为可以行使撤销权。
以赠与合同里的撤销为例，若受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。即使房产过户已完成，权利已变更至受赠与人名下，继承人亦可撤销赠与，使得受赠人陷入基于不当得利或者成为合同无效后的清算义务，被逼退还房产。但前述例子只能锁定在“受赠人采取违法手段致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的”的条件成就上。虽受赠人一般的侵害行为未必导致赠与的可撤销，但若符合可撤销合同的常规情形，如因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销合同，即误解方或者受害方有权请求撤销合同，也不应排除继承人行使，但现行的司法环境下举证难度会很大。