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无权处分条件下的买卖合同效力及房屋权属确认
作者:   发布日期: 2019-11-13

下证过户”的买卖方式一般是指是指出卖人购买房地产后,在取得不动产权利证书前,将房产权属予以出卖,并约定将来出卖人取得自己的不动产权证后,协助买受人办理房产所有权转移登记的行为。实践中,出卖人多为投资客、城市房产地被征收人或者提他有急事出售未取得权属证书的人。等到能办理权利证书时,出卖人内心认为当时出售价格便宜,不向办理自己的权利证书,更不想协助买受人办证,因此可能会出现“一房多卖”或者解除买卖合同的情况
一、关于未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题《城市房地产管理法》第三十八条规定,下下列房地产,不得转让
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
该规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。根据现行观点,即便无权处分,买卖合同也是有效的。
、关于初始登记问题
最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知指出,执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
三、过户中的税费问题
下证过户案件中,买受人不能要求现房产所有权人(旧投或者开发商)直接过户给买受人,因为根据合同相对性原理,买受人与旧投(或者开发商)之间没有合同关系,且若直接过户,必然会规避税费。具体执行过程中,人民法院向不动产登记部门签发民事裁定书和《协助执行通知书》,要求不动产登记部门协助买受人办理房地产转移登记手续。买受人可以直接办证至自己名下,但需要交纳两次税费。第一次为过户至出卖人名下时,出卖人应当缴纳的契税、住房维修资金;第二次为出卖人过户给买受人名下时缴纳的个人所得税、营业税、契税等。
四、关于确认之诉和给付之诉
申请人只能请求协助过户,而不能请求确认涉案房产归申请人所有。买卖合同是物权变动的原因,只能提起给付之诉。判决后,若义务人不履行义务,权利人可以向法院提起请执行,不能凭生效法律文书单方申请过户。在所有确认案件中,如继承纠纷,法律文书中确认房产归属的,权利人可以凭生效法律文书直接申请房产登记。

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