浅谈房价价格上涨与情势变更的法律关系
作者： 发布日期： 2019-11-12
房屋价格较大幅度的上涨即使可能超出合同双方的预见，但仍属于正常的、合理的商业风险，因此以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平等为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。房价大幅上涨的情况不应当不属于情势变更的情形，故房屋买卖合同当事人请求调整交易价款缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
一、依据现有的法院裁判情况、相关法律规定及司法解释，可以汇总以下观点：
（一）房屋买卖合同双方当事人均应当遵循诚实信用基本原则，并且全面履行房屋买卖合同中约定的相关义务。房屋买卖合同签订后为房价大幅上涨原因，较难被认定为发生了情势变更，以此为由请求变更或解除合同，不能得到支持。
（二）房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，出卖人将房屋另行出卖给他人并办理变更登记的，原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得利益损失，出卖人并不能实际获得房价上涨的收益。
二、相关法律法规
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三、相关裁判文书裁判观点
房屋买卖双方当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。买卖合同履行期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，合同履行期限到期，市场价格明显高出约定价格，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故因房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。