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按份共有中的优先购买权
作者:   发布日期: 2019-11-11

《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”共有是物权领域的专有名词。可以将共有的不同情况划分为共同共有和按份共有。在按份共有中,各共有人按照份额不同共同享有所有权。再无其他特殊约定的前提下,按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。物权法规定了按份共有人的优先购买权,该权利是按份共有人的法定权利,其他按份共有人一经作出行使优先购买权的意思表示,就与转让份额共有人形成了合法的转让关系。按份共有人的优先购买权适用除斥期间,期间经过,优先购买权消灭。
一、优先购买权中的“同等条件”
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十二条第一款的规定,按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。按份共有人优先购买权前提条件之一就是按份共有人具有向共有人之外的人转让其份额的意思表示其次,在按份共有中,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。行使共有人优先购买权的主体应当是按份共有人。最后,根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定,在同等条件下,按份共有人对外转让其享有的共有份额,其他按份共有人享有优先购买权。“同等条件”是按份共有人优先购买权的购买条件,“同等条件”包括转让价格价款履行方式、履行期限、是否具有担保等因素。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十条规定:“物权法第一百零一条所称的‘同等条件’,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定”
二、优先购买权行使范围及限制
在按份共有中,法律规定了按份共有人的优先购买权。该权利是法定的,相对的,其要在法律规定范围内行使,不是无边界的。  
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十三条之规定,按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。前文提到,按份共有人优先购买权的前提条件为按份共有人对外转让其共有份额,该规定与按份共有人优先购买权的条件相冲突,故按份共有人内部转让其共有份额时,其他按份共有人的优先购买权应当得到限制,除非共有人之间内部有约定。 
按份共有人优先购买权适用的前提是按份共有人对外转让其共有份额,明确了该权利指向的是共有物共有份额的转让行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第九条的规定,共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。该规定所说的共有份额的继承、赠与与上述共有份额的转让不是同一性质的行为,二者应严格区分。所以共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人无优先购买权,除非按份共有人之间另有约定。  
三、优先购买权的行使期间
物权法规定了按份共有人优先购买权的前提条件、主体条件和购买条件,唯独没有规定其行使期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》对按份共有人优先购买权的时间条件进行了详细规定该解释第十一条规定:“优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:
(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;
(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;
(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;
(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。”
按份共有人优先购买权的行使期间,首先,按照各按份共有人之间约定的期间确定。其次,按照转让按份共有人发出的通知载明期间确定。再次,按照转让按份共有人通知送达之日起15日或其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日确定。最后,按照按份共有人的共有份额权属转移之日起六个月确定。
四、有限购买权的救济途径 
按份共有人优先购买权出现不能实现的情况,可以寻求多种渠道进行救济。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定了按份共有人在同等条件下享有优先购买权。当按份共有人对外转让其共有份额时,未通知其他按份共有人,侵害了其优先购买的权利。此时,受害人可以和转让人协商解决,通过私力救济来补偿自己所遭受的损失。当受侵害权益无法通过协商或者私力进行救济,可以选择通过公力救济根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十二条的规定,按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
当按份共有人的优先购买的合法权益被侵害,其可以诉至法院,要求按照同等条件优先购买对外转让的共有份额。在请求按照同等条件优先购买该共有份额时,一并主张撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的,法院应予支持。

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