全国免费法律咨询热线:

400-056-7708或010-66080618

当前位置: 首页 >>经典案例

【买卖】顾某与李某房屋买卖合同纠纷案
作者:   发布日期: 2015-03-09

上诉人(原审原告)顾某。
  委托代理人范某,北京市某律师事务所律师。
  上诉人(原审被告)李某。
  上诉人顾某、李某因房屋买卖合同纠纷一案,均不服北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第18691号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  顾某在原审法院诉称:2013年8月12日,我与李某及房屋中介公司某房地产经纪有限公司签订《房屋买卖三方合同》,该合同约定对方将位于海淀区506号房屋卖给我,总价款为505万元,我承担契税,李某应结清房产过户之前所产生的物业、水、电、煤气等费用。合同签订当日,我向对方支付了10万元定金。2013年9月19日,我向对方支付了房款30万元。2013年10月18日,双方办理房屋过户手续时,对方要挟我缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费,若我不缴纳上述税费,则我不配合房屋过户,且不退还我已支付的房屋定金及房款。无奈之下,我只好先行垫行了上述税费212800元。2013年10月20日,双方办理房屋交接时,对方未按约定结清物业、水、电、煤气等费用。房屋过户后,我多次催促对方将家人的户口迁出上述房屋,但李某至今未将家人户口迁出。现起诉要求李某返还我垫付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计212800元;返还我垫付的水费776元、物业费2042.76元、垃圾费55元;要求对方支付未如期迁出户口的违约金1000元并支付因对方未按期迁出户口至今的违约金101000元(按每天505元计算到2014年5月14日)。
  李某在原审法院辩称:我们买卖的房屋是国家规定的普通住宅,免征营业税及个人所得税,此房屋应只有契税不涉及其它费用,但对方为了多贷款,申请了网签,将房屋做成了380多万元,所以多出来20多万元的税费,这些与我无关。现我不同意对方的各项诉讼请求。
  原审法院经审理查明:2013年8月12日,李某、顾某与居间方北京某房地产经纪有限公司签订了房屋买卖三方合同,顾某以505万元购买了李某位于北京市海淀区506号房屋。该合同约定顾某采用银行贷款的方式支付房款405万元,本合同履行期间内,甲、乙双方自行按国家及地方相关规定自行缴纳各项税、费,税费分担经李某、顾某双方协商,决定按照如下方式进行分担,李某承担无,顾某承担契税。李某应在签订合同之后办理该房产在此之前所产生的物业、水、电、煤气等费用的结清单。李某协助顾某进行物业交割并在产权转移登记之日起一个月内办理户口迁出手续。当天,顾某向李某支付了购房定金10万元,2013年8月13日顾某又支付购房款85万元,2013年其又支付了房款30万元。2013年9月25日,顾某与李某办理了存量房屋买卖的网签合同,该合同中约定的房屋成交价格为380万元。2013年10月28日,顾某因办理房屋过户手续以李某的名义交纳了营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费共计212800元。现顾某已取得上述房屋的产权证。顾某入住上述房屋后向北京海房物业管理中心支付了2012年6月11日至2014年6月10日的物业费3001.6元、2012年1月至2014年12月31日的垃圾费90元。顾某还交纳了上述房屋2013年3月、2013年5月、2013年7月的水费分别为204元、120元、288元。庭审中,双方当事人确认上述房屋的交付时间为2013年8月底或9月初。李某至今未将户口从上述房屋内迁出。
  上述事实,有双方当事人的陈述、房屋买卖三方合同、收条、税收通用完税证、物业管理中心收据、北京市自来水集团缴费通知单等证据材料在案佐证。
  原审法院判决认定:顾某与李某所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容,故上述协议有效,双方均应按协议约定内容履行各自的义务。本案中,顾某在合同履行过程中已交纳了办理房屋产权变更手续所需的相关税费,其以自己不应承担上述费用为由要求李某返还此费用。虽然房屋买卖合同中对该费用的承担人并无明确约定,但清楚的表明李某不承担相关税费,故顾某的该项主张没有事实与法律依据,法院不予支持。顾某诉请的水费、物业费、垃圾费的计算时间应以房屋的交付时间(即2013年9月)为准,具体数额由法院依法判定。李某未按期迁出家人户口,构成违约,应承担违约责任,现顾某既主张了迁出户口的违约金,又要求考虑迁出户口延期的每日违约金,但因合同中对此违约金的计算方式没有明确约定,故上述两项诉请由法院一并处理,具体数额由法院酌定。
  综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、李某于本判决生效后七日内支付顾某垫付的水费六百一十二元、物业费一千八百元、垃圾费三十元;二、李某于本判决生效后七日内支付顾某未按期迁出户口的违约金五万元;三、驳回顾某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  李某不服原审法院的判决,向本院提起上诉,请求本院撤销原审法院判决第二项。李某的上诉理由是李某、顾某执行的是《房屋买卖三方合同》,该合同中对李某的户口迁出并无明确的违约金约定,且其一直在积极履行户口迁出的义务,户口未能及时迁出不是其不作为而致。
  顾某不服原审法院的判决,向本院提起上诉,请求本院撤销原审法院判决,改判:一、李某返还其垫付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共212800元;二、李某支付未如期迁出户口的违约金1000元;三、李某支付逾期超过五日未如期迁出户口的违约金101505元。顾某的上诉理由是原审法院认定事实不清。一、《房屋买卖三方合同》中对除契税外其他的税费承担并无约定,应当按照法律规定执行。因此,营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加均应由李某负担。二、《存量房买卖合同》明确约定户口逾期超过五日未迁出的,出卖人按照已付房款万分之一的计算方式,按日向买受人支付违约金。
  本院经审理查明,顾某在原审庭审中表述双方按照《房屋买卖三方合同》执行,李某认可签订《存量房买卖合同》是为了办理过户。原审法院查明的其他事实属实,本院予以确认。以上事实有当事人在一、二审期间的陈述在案佐证。
  本院认为:当事人订立合同,采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示,承诺是受要约人同意要约的意思表示。可见,合同的核心要素是当事人的意思表示一致且真实。本案存在两份合同,《房屋买卖三方合同》与《存量房买卖合同》,顾某认可双方按照《房屋买卖三方合同》执行,李某亦认可《存量房买卖合同》是为了办理过户。因此《存量房买卖合同》约定的条款非基于各方当事人的意思表示,因此该合同权利义务的具体内容不对顾某、李某产生约束力。顾某以《存量房买卖合同》约定的标准主张未按时迁移户口的违约金,该主张依据不足,应不予支持。
  《房屋买卖三方合同》系各方当事人的真实意思表示,且不违背反法律的禁止性规定,双方均应按照该合同的约定履行各自义务。李某未按照该合同约定的期限迁出户口,属违约行为应承担违约责任,赔偿顾某的损失。《房屋买卖三方合同》中对违约金的计算方式没有明确约定,原审法院对具体数额进行酌定的处理方式符合法律的规定,应予维持。《房屋买卖三方合同》中对营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的负担主体的约定存在矛盾,应视为未作约定。顾某主动交纳了上述款项,其虽主张被要挟缴纳上述款项,但顾某无证据证明其主张,应由顾某承担相应的不利后果,对其主张应不予采信,应认定顾某交纳上述款项出于其真实意思。对顾某要求李某返还其垫付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之主张应不予支持。原审法院处理正确,本院予以维持。
  综上所述,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费二千八百八十一元,由李某负担一千四百元(于本判决生效后七日内交纳);由顾某负担一千四百八十一元(已交纳)。
  二审案件受理费七千元,由顾某负担五千七百六十二元(已交纳),由李某负担一千二百三十八元(已交纳)。
  本判决为终审判决。

版权所有:北京市惠诚律师事务所 地址:北京市东城区新中街68号聚龙花园8号楼4层403室 办公电话:010-66080618