【案例】冯某与刘某等房屋买卖合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2013-11-12

北京市第一中级人民法院
民事判决书

　
(2013)一中民终字第3725号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）冯某。
　　委托代理人贺某。
　　委托代理人陈某。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）刘某。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）李某。
　　二被上诉人共同的委托代理人怀某。
　　上诉人冯某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第06169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。冯某及其委托代理人贺某、陈某，被上诉人刘某、李某共同委托的代理人怀某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　刘某、李某在一审法院诉称：2011年12月25日，刘某、李某与冯某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，约定刘某、李某购买冯某位于北京市昌平区回龙观镇某房屋，购房款1345 000元，先支付定金20 000元，2012年2月15日前支付首付款545 000元，余款800 000元办理按揭贷款。当日刘某、李某向冯某支付定金20 000元。因合同签订时刘某、李某尚未通过购买资格审核，故在双方签订的《买卖定金协议书》第五条中约定：如乙方（刘某、李某）未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方（冯某）应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还已支付的定金。2012年1月6日，北京链家房地产经纪有限公司告知刘某、李某未通过购房资格核验。刘某、李某及时将此结果通知冯某，并提出退还20 000元定金。冯某予以拒绝，双方协商无果，故刘某、李某诉至法院，请求依法判令：1、判决解除刘某、李某与冯某签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、冯某返还定金20 000元；3、本案诉讼费由冯某承担。
　　冯某在一审法院辩称：我认为合同已于2012年3月17日解除，双方签订的合同冯某已行使了合同解除权。根据定金协议书的相关约定，不符合返还定金的约定，我们不同意返还定金。冯某收到该通知不应该是2月9日。从内容看刘某、李某没有购房资格，只要求返还定金并没有提出解除合同，刘某、李某要求返还定金的理由是其自己的购房资格没有通过，与冯某没有关系，不符合法定解除条件，刘某、李某擅自提出解约就是违约，刘某、李某有违约行为，才依据合同法行使解除权，所以冯某行使解除权是合理合法的。
　　同时，冯某在一审法院反诉称：2011年12月25日在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下，冯某和刘某、李某先后签署了《买卖定金协议书》、《北京存量房屋买卖合同》及其《补充协议》（合同主体均为：甲方冯某；乙方刘某、李某；丙方北京链家房地产经纪有限公司）。约定刘某、李某以134.5万元购买冯某所有的昌平区回龙观镇某房屋。《买卖定金协议书》第四条第1款约定：“甲乙双方应予签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》（‘买卖合同’）”，第五条第1款约定：“乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提供的材料真实、合法、有效。”但是乙方（刘某、李某）直到签署买卖合同前没有提供任何购房资质审核所需的材料或文件。房屋买卖合同《补充协议》第二条第1款约定：“乙方于2011年12月25日向甲方支付定金2万元，该定金为首付款的一部分”；第四条第3款约定：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除买卖合同：1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2）拒绝购买该房屋的；3）逾期履行补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方如出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日之内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”冯某于2012年2月11日收到刘某、李某寄来的刘某、李某于2012年1月6日知晓的没有购房资格的证明。鉴于刘某、李某已经构成根本违约，根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，冯某于2012年3月16日向刘某、李某寄出追缴违约金及解除合同的通知，该通知已经送达。冯某与刘某、李某在平等自愿的情况下签署了《买卖定金协议书》、《北京存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，上述合同没有显失公平或者违反法律规定的情况。在《北京存量房屋买卖合同》及其《补充协议》签署后，《买卖定金协议书》已经履行完毕；定金已经转换为购房首付款。刘某、李某购房资质审核未能通过，说明刘某、李某提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移及登记手续，已经构成《补充协议》约定的乙方根本违约行为，理应支付总房价款20%的违约金，共计26.9万元。乙方已支付的购房首付款2万元冲抵违约金后，乙方仍应向甲方很自负违约金24.9万元。冯某之所以出售房屋，是因为妻子有孕在身，希望新购房屋改善居住条件，生产后有家人入住得以照顾，由于刘某、李某违约，致使冯某丧失了多次交易机会，不得不租房以求改善居住环境，身心收到了巨大伤害。该项租房损失2.52万元，刘某、李某应当予以赔偿。故冯某反诉至法院，请求依法判令：1、确认刘某、李某与冯某于2011年12月25日在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下签署的《买卖定金协议书》、《北京存量房屋买卖合同》及其《补充协议》已于2012年3月17日解除；2、刘某、李某支付违约金人民币24.9万元以及逾期支付的利息；3、刘某、李某支付冯某租房损失人民币2.52万元；3、刘某、李某承担本案诉讼费用。
　　刘某、李某在一审法院对冯某的反诉答辩称：2011年12月25日在链家地产同时签订了三份合同，并与同日交了定金。定金合同中第5条有明确约定，签合同日刘某、李某尚没有通过购房资格的审核，如不能办理审核工作，合同终止。定金退还刘某、李某，签订合同之后，最终没有申报下来。刘某、李某及时将该结果告知冯某，并与冯某协商，没有达成一致意见，冯某表示不再买卖房屋，要求解除合同，对冯某所述违约事实刘某、李某不予认可，租金损失没有法律依据，且与本案没有必然因果关系，法院不应当予以支持。请求法院驳回三项反诉请求。
　　一审法院经审理查明：2011年12月25日，刘某、李某（买受人，乙方）与冯某（出卖人，甲方）在北京链家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》。其中，《买卖定金协议书》约定：交易房屋坐落于北京市昌平区回龙观镇某房屋，建筑面积80.82平方米，该房屋性质为商品房；购房总价款为1 345 000元，乙方拟贷款比例为80%；乙方应于本协议签署时间向甲方支付购房定金共计20 000元；甲乙双方应在本协议签署后一个工作日内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。在该协议书中就买受人购房资格事宜，约定：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假材料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还；（2）丙方协助乙方进行购房资格审核，如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。
　　上述《补充协议》约定：涉案房屋成交价格为1 000 000元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为345 000元，总计1 345 000元由乙方一并支付给甲方；乙方于签约当日向甲方支付定金20 000元，该定金为首付款的一部分；乙方与2012年2月15日前将首付款545 000元（含前期支付全部定金20 000元）支付甲方，其中100 000元以银行托管的方式支付；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议关于付款义务及物业交割约定的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，或乙方拒绝购买该房屋的，或乙方逾期履行本补充协议关于付款义务及物业交割约定超过30日的，则乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，丙方收取乙方的费用不予退还。当日，刘某、李某依约向冯某交纳了20 000元定金。
　　另查明，签约当日，因居间方的设备故障，未能对买受人刘某、李某的购房资格进行审核。庭审中，居间方工作人员出庭作证称涉案的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》是同时签订的，没有前后顺序，并已经于签约当日将该审核情况告知了冯某。2012年1月6日，经居间方通过系统核验，因未连续5年缴纳社保，刘某、李某的购房资格核验未通过。次月9日，刘某、李某以《通知》形式函告冯某，告知其购房资格核验未通过，并表示希望冯某能按照《买卖定金协议书》的约定尽快将同20 000元定金返还。当年3月16日，冯某以《通知书》形式函告刘某、李某，称：对方向其邮寄的《通知》及审核结果已收到，鉴于对方违约在先，双方之间的房屋买卖合同及相关协议即日起一并解除，其不同意对方返还定金的要求，并将进一步追究对方违约责任。当月26日，冯某将涉案房屋另行售予他人。
　　一审法院判决认为：刘某、李某与冯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》中关于涉案房屋买卖事宜的部分是双方真实的意思表示，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，刘某、李某与冯某是同时签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，没有先后顺序。因此，虽然《买卖定金协议书》约定的定金性质为定金，但由于买卖合同已经同时签订，当事人交纳的定金应当视为《补充协议》中约定的履约定金，且由于《买卖定金协议书》约定的内容与《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定一致，可见该《买卖定金协议书》约定的目的主要是明确在买受人购房资格核验未通过时的权利义务。由于刘某、李某在履约过程中并未有提供虚假材料或故意隐瞒真实情况的行为，故冯某不能依约拥有对方交付的定金。
　　刘某、李某在得知其未通过购房资格核验后，在约定的付款日前，及时通知了冯某。在合同履行过程中，刘某、李某的行为并未构成约定的根本违约情形。故对于冯某要求刘某、李某支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。双方从签订合同到刘某、李某通知冯某不能继续履约的期间较短，刘某、李某并未有不合理的延迟行为，应当未对冯某造成相应损失。故对于冯某要求刘某、李某赔偿租房损失的诉讼请求，缺乏事实基础，法院亦不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。由于刘某、李某在其未提供虚假材料或故意隐瞒真实情况的情形下，未能通过购房资格审核，依约双方签订的《买卖定金协议书》应当予以解除。其解除日期应当为刘某、李某购房资格审核未通过之日，即2012年1月6日。但是，在刘某、李某并未构成约定的根本违约情形的情况下，冯某并未获得对于双方签订合同的单方解除权，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并未于其单方声明之日予以解除。双方虽然均表示要求解除签订的相关合同，但是就解除后的后果各执一词，并未达成一致，故不能认定冯某的回复通知书是双方达成一致的意思表示。因此，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并未于2012年3月17日予以解除。庭审中，双方均表示不再履行双方签订的涉案合同，同意法院依法判令解除。故法院对于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》依法判决予以解除。在双方均不存在违约行为的情形下，刘某、李某给付冯某的定金应当予以退还。故对于刘某、李某的相应诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条之、第九十七条规定，判决如下：一、确认刘某、李某与冯某签订的《买卖定金协议书》中关于双方买卖合同关系的权利、义务于二○一二年一月六日解除；二、解除刘某、李某与冯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除《补充协议》中关于双方买卖合同关系的权利、义务部分；三、冯某于本判决生效后七日内返还刘某、李某定金二万元；四、驳回原告刘某、李某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告冯某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　冯某不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、请求撤销一审判决第一项、第二项，改判确认刘某、李某与冯某签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》已于2012年3月17日解除；2、撤销一审判决第三项、第五项，判决冯某不返还刘某、李某定金2万元，刘某、李某支付违约金2.52万元；3、刘某、李某承担本案一审、二审诉讼费用。其上诉理由是：一、一审判决认定《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》是同时签订的，没有先后顺序，并已经于签约当日将购房资质没有审核这一情况通知了冯某，与事实不符。二、一审判决认定冯某未获得对于双方签订合同的单方解除权，事实认定不清、适用法律错误。三、一审认定刘某、李某不存在违约行为，与事实不符。四、一审认定刘某、李某行为“应当未对冯某造成相应损失”，与事实不符。五、冯某不应当返还刘某、李某2万元定金。
　　刘某、李某均同意一审判决，不同意上诉人冯某的上诉请求。
　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
　　上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、收据、核验结果打印件、《通知》、《通知书》、快递底单、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
　　本院认为：本案争议焦点为定金应否应予退还。
　　首先，刘某、李某向居间人提供了相应的资料，且均无问题。
　　其次，导致合同不能继续履行的原因系刘某、李某购房资格未通过。至于最后购房资格未通过的原因是不具备连续五年交纳社保基金这一外地人购房条件。一般职工社保基金的交纳通常是单位从工资中自动扣除。按照一般生活经验，只要是有固定工作的职工，自己对是否存在漏缴社保基金不会太清楚，因此，通常由居间人帮助上网查询。这一点应不属于刘某、李某故意隐瞒真实情况，对此，不应适用定金协议中关于购房人资格审查约定（1）的规定，而应适用第（2）的约定。即丙方协助乙方进行购房资格审核，如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金。现刘某、李某未能通过购房资格审核，应按约免除各方责任，协议自动终止。冯某应将已收定金2万元返还刘某、李某。冯某提出刘某、李某违约，缺乏依据。故其要求刘某、李某支付违约金并赔偿租房损失的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人冯某之上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审本诉案件受理费三百元，由冯某负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千七百零七元，由冯某负担（已交纳）。
　　二审案件受理费九百三十元，由冯某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。