【买卖】张某与北京某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2013-11-12

北京市第一中级人民法院
民事判决书

 

　　上诉人（原审原告）张某。
　　被上诉人（原审被告）北京某房地产开发有限公司。
　　法定代表人郭向英，董事长。
　　上诉人张某因与被上诉人北京某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第2133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　张某在一审法院起诉称：2009年1月19日，我与某房地产公司签订了《内部认购意向书》，同日，对《内部认购意向书》进行了公证。《内部认购意向书》约定我购买某房地产公司开发的位于北京市海淀区某幢5层502号房屋，房屋单价为每平方米14 000元，总价款为1025920元，签订意向书时，某房地产公司确认已经收到我一次性支付的上述款项。《内部认购意向书》同时约定，由于所购的房屋处于售卖前期手续报批阶段，尚未正式开盘，暂不具备网上认购方式和条件，待该公司网签手续办理完毕后，双方可以进行正式网签时，再签订正式房屋买卖合同。现我得知某房地产公司已将上述我所购得的房屋卖予案外人，已经无法向我交付房屋。故我为维护自身的合法权益不受侵害，现特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、某房地产公司返还我购房款1 025 920元，并承担违约责任支付房屋现值与原房款的差额1 438 617元；2、某房地产公司承担本案的评估费和诉讼费。
　　某房地产公司在一审法院答辩称：我公司认为张某起诉没有事实理由，请求法院予以驳回。主要理由如下：我公司与张某签订《内部认购意向书》，是基于解决我公司拖欠第三方——某建设有限公司部分工程款，以房折抵的事实。一、我公司为了解决欠第三方总承包人某建设有限公司的部分工程款，签订协议以四套房折抵4 530 000元欠款，第三方接房后再以同样价值将该房折抵其欠分包人张某的分包工程款。为便于行事，三方决定将本应以某建设有限公司为纽带两次转户手续减为一次直接过户。据此才形成我公司与张某之间的购房意向书。另，经公证的合同房款单价为14 000元，双方实际履行的按12 000元计算。上述事实，在（2010）民初字第17679案件庭审时张某已经认可。公证合同并不是本案的履行合同。二、在履行抵债过程中，三方同意将四套住房抵债减为三套住房抵债。1、在履行过程中，由于张某与某建设有限公司债务不清的原因，张某向某建设有限公司和我公司提出由原来的四套住房减为三套住房。故原来三方商定用四套住房抵债的事实已经发生变化，原来的意向书变更为履行其中三套。2、如下证据可证明上述变更事实：（1）张某持有的申请，证明原四套抵债住房，一套已办理退房手续，另三套更名转让。（2）该申请中确定的内容，包括更名与退房均已经履行完毕，已经实施履行了变更。（3）我公司关于某建设有限公司已经按三套抵债事实，支付剩余工程款，已经事实履行变更。三、我公司没有向张某退房款的义务。1、我公司没有收取张某的购房款，也没有收到某建设有限公司转来的购房款。2、我公司已经按照变更后的三套抵债房屋数量与某建设有限公司结算了全部工程款。三角欠款关系已经结束，我公司不欠本工程的任何债务。四、本案的争议焦点是张某与某建设有限公司双方之间的债务数额不清。1、双方之间是分包关系，但该工程项目至今没有结算。2、双方之间的借款情况各持己见，金额不确定。3、该纠纷应另行通过双方分包合同的诉讼予以解决。综上，本案如果法院判决我公司再向张某支付购房款，将违反民法的根本性原则——公平原则。故我公司不同意张某的诉讼请求。
　　一审法院审理查明：
　　2009年1月19日，某房地产公司（出卖人）与张某（买受人、认购人）分别就2-1-502号、2-1-503号、2-2-501号、2-2-502号四套房屋签订了四份《内部认购意向书》。北京市求是公证处于2009年1月19日当日作出（2009）京求是内经证字第0083、0084、0085、0086号四份公证书，证明申请人（出卖人）某房地产公司的代理人牛某与申请人（买受人）张某于2009年1月19日所签订的《内部认购意向书》内容合法；签约行为符合法律规定；双方签名与某房地产公司之印鉴均属实。
　　就本案诉争的2-1-502号房屋所涉的《内部认购意向书》的主要内容为：认购人所认购的房屋为出卖人所开发的位于北京市海淀区某项目中的第2幢1单元5层502号房，该房屋的用途为住宅，建筑面积共73.28平方米，该商品房按照建筑面积计价，单价为14 000元/平方米，总房价款为1 025 920元。认购人签订本内部认购意向书时，按照出卖人要求已经一次性支付上述全部房款。第三条其他约定中：1、由于认购人所购买的位于海淀区某项目2号楼尚处于售卖前期手续报批阶段，尚未正式开盘，暂不具备北京市建设委员会要求的网上认购方式和条件。经双方友好协商，认购人同意先与出卖人签订内部认购意向书，待出卖人网签手续办理完毕双方可以进行正式网上签约时，再与出卖人签订正式商品房买卖合同。2、双方正式进行网上签约时，双方签署的正式的商品房买卖合同中约定的销售单价格与本内部认购书中约定的销售单价一致。3、某项目2号楼网签手续办理完毕，出卖人向认购人发出进行正式网上签约的书面通知后10日内，认购人应按照通知要求与出卖人共同完成网上签约，双方签署正式的商品房买卖合同。如果超过上述时限，认购人未能与出卖人进行网上签约，则视为认购人不同意与出卖人签署正式商品房买卖合同。4、认购人不同意与出卖人签署正式商品房买卖合同或者认购人提出不愿意继续履行本内部认购书的，则视为认购人退房，出卖人应无条件同意认购人退房并有权将房屋另行销售。同时，出卖人应在60日内退还认购人已交纳的全部房价款和支付相应的活期存款利息。5、认购人所购买的房屋为商品房，出卖人将按照网上签约的正式商品房买卖合同及其补充协议的约定协助办理商品房产权证书。6、某苑项目2号楼在签署本内部认购书时尚不具备销售条件的相关事实，出卖人已经明确告知认购人，认购人已全部知晓和理解。第四条，本内部认购意向书经双方签字盖章且认购人如约支付房价款时生效，双方签订的商品房买卖合同生效后内部认购意向书自行终止。
　　庭审中，某房地产公司向法院提交了一份申请书的复印件，申请书落款时间为2010年1月13日。在该申请书中，张某作为申请人，某房地产公司则作为被申请人，该申请书的主要内容为：本人原与贵公司抵房协议，计四套商品房（房号：2-1-502；2-1-503；2-2-501；2-2-502）。现已按约定办理了一套更名手续，并办理了一套退房手续，现要求贵公司根据本人要求即刻剩余二套商品房的更名手续。某房地产公司在该申请文本中加盖了该公司的公章。对于该申请书的原件，在法院开庭过程中，经法院询问，张某之委托代理人曾承认该申请书原件在张某本人处，法院明确要求其出示该原件，但其始终未予出示。对于上述申请书的复印件的取得，某房地产公司陈述称，张某交来申请书原件后，该公司在申请书上加盖了公章，留存复印件后，将原件退还给了张某。
　　2010年1月13日，某房地产公司向某建设有限公司发函，内容为：贵公司于2009年1月与我公司签订的工程款抵房《协议书》原抵工程款4 535 520元，现更改为3 656 160元。现项目经理要求办理抵房手续，为方便财务处理，要求贵公司开具上述价款3 656 160元的工程发票。
　　2010年1月27日，张某书写声明一份，内容为：今有本人张某购买的北京市海淀区某楼2单元5层501号房更名到王A名下。同日，某房地产公司与王A就上述房屋签订了新的《内部认购意向书》，房价款为1 178 640元。
　　2010年2月1日，张某书写申请一份，内容为：今有本人张某认购的北京市海淀区某幢2单元5层502号房改签王B名下，有（由）此产生的一切责任有（由）本人负责。同日，某房地产公司与王B就上述房屋签订了新的《内部认购意向书》，房价款为1 169 040元。
　　2010年1月29日，某房地产公司（出卖人）与姜某（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》，主要内容为：出卖人将位于北京市海淀区某号楼1单元502号房屋出售给买受人，商品房预测建筑面积为71.14平方米，套内建筑面积为60.22平方米。商品房单价按照套内建筑面积计算为每平方米28 326.98元，房屋总价款为1 705 851元。双方于同日办理了网上签约手续。后2010年5月19日，某房地产公司与姜某签订了面积结算协议，确认了上述房屋的实测建筑面积为71.21平方米，套内建筑面积为60.31平方米。实际房款为1 708 400元。
　　庭审中，张某与某房地产公司均认可，某房地产公司与某建设有限公司之间存在债权债务关系，因工程款未能及时结清，某房地产公司同意以四套房屋向某建设有限公司折抵工程款。张某与某建设有限公司之间亦存在债权债务关系。张某与某房地产公司之间在签订内部认购意向书之前并无直接债权债务关系。张某并未向某房地产公司就本案所涉的四套房屋实际支付过任何购房款项。
　　诉讼中，张某申请要求对北京市海淀区某幢1单元5层502号房屋的现值（毛坯房）进行评估。北京市高级人民法院随机确定委托北京某房地产评估有限公司对上述房屋现值进行了鉴定，现鉴定结论为：估价对象在估价时点的市场价值为人民币2 463 937元（楼面单价：34 601元/平方米）。
　　上述事实，有公证书、内部认购意向书、申请、函、北京市商品房预售合同等证据材料、双方当事人陈述以及法院开庭笔录等在案佐证。
　　一审法院判决认定：本案双方当事人争议的焦点主要为以下二点：第一、某房地产公司提交的张某于2010年1月13日书写的申请复印件能否作为认定张某提出过退房申请的依据。对此，法院认为，首先，某房地产公司在申请上加盖公章的行为，明确表明了某房地产公司同意张某退房的申请，按照常理解释，如果某房地产公司需要留存张某的申请，则没有必要在申请上加盖该公司公章以示同意，该公司在张某申请上加盖公章并留取申请复印件应是为了让张某持有该申请的原件以便办理剩余二套商品房的更名手续，故法院认为，张某持有盖有公章的申请原件符合正常的行事习惯。其次，张某在庭审过程中曾承认其手中有申请的原件，经法院释明，其至今未提交上述申请之原件，究其原因是因该申请内容对张某在本案中所主张的诉讼请求不利，故在上述情形下，法院依据相关法律规定推定上述退房申请原件存在，申请退房事实亦存在。最后，根据法院已经查明的事实可知，某房地产公司收到上述申请之后，已按张某的指示，实际办理了除本案诉争的2-1-502号房屋以外的其余房屋的更名及出卖手续，对于该公司的上述行为，法院综合考虑本案具体案情，认为可以认定是履行上述张某所提退房申请的行为，上述履行退房申请的行为也从另一方面印证了张某与某房地产公司之间确实存在着某房地产公司所主张的退房申请。综合以上三点理由，法院认定，张某确实于2010年1月13日向某房地产公司提出过退房的申请。所退房屋通过庭审查明的事实可以认定为本案诉争的房屋即2-1-502号房屋。张某与某房地产公司之间通过张某提出退房申请、某房地产公司同意并实际履行等行为，已经实际终止了双方之前所签订的关于本案诉争的2-1-502号房屋的内部认购意向书的履行。故张某现基于上述内部认购意向书，向某房地产公司提出诉讼主张要求某房地产公司承担违约责任支付房屋现值与原房款的差额之诉讼请求，因于法无据，法院不予支持。
　　第二、张某（认购人）与某房地产公司签订的关于本案诉争的2-1-502号房屋的内部认购意向书所显示的“认购人签订本内部认购意向书时，按照出卖人要求已经一次性支付上述全部房款”应如何理解。对此，法院通过双方当事人举证质证的情况认为，内部认购意向书中载明的所谓签订本认购意向书时，认购人已经一次性支付全部房款的表述，并不能证明认购人张某实际支付了相应的房款。张某所述已经用债权折抵了房款的诉讼主张亦无事实依据。某房地产公司与某建设有限公司之间存在债权债务关系，因工程款未能及时结清，某房地产公司同意以四套房屋向某建设有限公司折抵工程款。张某与某建设有限公司之间亦存在债权债务关系。但张某与某房地产公司之间在签订内部认购意向书之前并无直接债权债务关系。张某并未向某房地产公司就本案所涉的四套房屋实际支付过任何购房款项。2010年1月13日，某房地产公司向某建设有限公司发函确认，折抵工程款数额由4535520元变更为3656160元，同日，张某向某房地产公司提交申请，载明已经办理了一套房屋（该房屋即为本案所涉的2-1-502号房屋）的退房手续。根据上述查明的事实，法院能够确认，张某退房是因相关当事人之间的工程款折抵数额的变化所引起。2010年1月13日，张某与某房地产公司均已同意将本案所涉的四套房屋变更为三套房屋，变更后该三套房屋亦已实际履行，某房地产公司已按张某的指示，办理了上述三套房屋的更名及出卖手续，相关房屋出售所得款项也由张某实际收取，张某对于本案诉争房屋2-1-502号房屋由于其在申请退房之前并未实际给付某房地产公司相应购房款，故退房之后，某房地产公司无论对该房做任何处分均不应承担向张某退还相应购房款的义务，故张某主张要求某房地产公司返还购房款1025920元的诉讼请求，亦于法无据，法院亦不予支持。
　　张某所主张的要求某房地产公司承担本案诉争的2-1-502号房屋的评估费的诉讼请求，根据前面论述，因张某已办理了上述房屋的退房手续，其就该房屋并未实际向某房地产公司给付过购房款，某房地产公司亦无向张某退还相应购房款的义务，故张某对于本案诉争的2-1-502号房屋，并不享有任何权利，因此，其申请对该房屋所做的评估而产生的评估费用应由其自行承担，该诉讼请求，法院亦不予支持。综上所述，法院依据有关法律之规定，判决如下：驳回张某的全部诉讼请求。
　　张某不服一审法院判决，以一审法院认定事实错误为由，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决，依法判令被上诉人返还购房款1025920元，并承担违约责任支付房屋现值与原购房款的差额1438617元。2、判令被上诉人承担本案的评估费和诉讼费。
　　某房地产公司服从一审法院判决，不同意张某的上诉请求及理由。
　　本院经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为：某房地产公司与案外人某建设有限公司之间存在债权债务关系，因工程款未能及时结清，某房地产公司同意以四套房屋向某建设有限公司折抵工程款。张某与某建设有限公司之间亦存在债权债务关系。但张某与某房地产公司之间在签订内部认购意向书之前并无直接债权债务关系。张某并未向某房地产公司就本案所涉的四套房屋实际支付过任何购房款项。依据查明的事实，2010年1月13日，某房地产公司向某建设有限公司发函确认，折抵工程款数额由4535520元变更为3656160元，同日，张某向某房地产公司提交申请，载明已经办理了一套房屋（该房屋即为本案所涉的2-1-502号房屋）的退房手续。据此，一审法院确认，张某退房是因相关当事人之间的工程款折抵数额的变化所引起并无不当。现某房地产公司已按张某的指示，办理了其余三套房屋的更名及出卖手续，相关房屋出售所得款项也由张某实际收取。张某对于本案诉争房屋2-1-502号房屋由于其在申请退房之前并未实际给付某房地产公司相应购房款，故一审法院认定其退房之后，某房地产公司不应承担向张某退还相应购房款的义务是正确的。张某上诉要求某房地产公司返还购房款1025920元，并承担违约责任支付房屋现值与原购房款的差额1438617元的诉讼请求，缺乏事实和法律支持，本院不予支持。
　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费二万六千五百一十六元，由张某负担（已交纳）。
　　二审案件受理费二万六千五百一十六元，由张某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。