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通过中介购买的房屋不能适用善意取得制度
作者:   发布日期: 2013-08-07

苏某于1996年通过集资建房方式购买了房屋一套,集资房竣工后,苏某取得房屋钥匙,但是因长年在外,并未实际入住该房屋。2003年,苏某委托案外人A代其办理该房屋的《国有土地使用证》,因苏某长期在外务工一直未领取,A便将该《国有土地使用证》存放于家中。2010年6月,A之子B得知苏某长期在外务工,已十余年未回家,其集资房一直无人居住,遂产生将该房屋变卖的念头。随后,B便盗走其父A保管的房屋《国有土地使用证》,更换了房屋门锁,并伪造苏某的《委托书》《委托公证书》、苏某夫妇的《结婚证》及苏某的身份证复印件等证件。B委托P房产中介公司对该房屋进行变卖,P中介公司通过审查B持有的《国有土地使用证》、《委托书》等文件认可了B的处置权,并通过广告等方式对该房屋公开出售。冷某通过公开途径得知该房屋的买卖信息,并且认真的对中介公司的买房信息进行确认,中介公司保证房源的真实合法性,并且承诺办理《房地产权证》。冷某与B通过通过协商,以21万元的合理价格购得此房,并由中介公司办理了《房地产权证》,冷某于2010年9月装修入住该房屋。2011年,B的诈骗行为被发现并被公安机关逮捕,后被法院判处有期徒刑四年零六个月。苏某得知房屋被卖后,与冷某协商无果,遂至人民法院起诉冷某,要求冷某返还房屋并恢复原状。

  诉争焦点

  1、冷某持有的《房地产权证书》及《房屋买卖合同》,是否真实性?是否具有法律效力?2、苏某对房屋疏于看管是否存在重大过失?3、冷某是否是善意第三人,适用善意取得制度?

  法院判决

  一审认为,对于冷某持有的《房地产权证书》及《房屋买卖合同》,结合国土部门档案和B诈骗案的刑事卷宗认定不具有真实性;苏某对房屋有处分权和使用权,虽然疏于看管但并不构成重大过失;冷某主张善意取得并不符合“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”的法定条件,故不予支持。遂判决苏某作为所有权人有权追回房屋。

  判案分析

  本案争议焦点和判决关键是冷某是否可以适用善意取得?关于是否应当适用善意取得的问题,首先要分析善意取得制度。善意取得需要具备六个构成要件:一是受让人须通过交易从转让人出取得财产;二是转让人须为无处分权人;三是支付合理对价;四是转让处分的标的物须为动产;五是受让人在受让财产时须善意占有;六是善意让与人取得动产须依所有人的意思合法脱离所有人占有的财产。

  在本案中,冷某主张善意取得是否应当得到法院支持,可以将六大要件一一进行对比。首先,冷某系通过交易取得该房屋;其次,其获取该房屋的来源人是无处分权人;第三,冷某是支付了21万元合理购房款;第四,虽然一般善意取得理论认为善意取得制度是针对动产,但是根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定,已经不再要求善意取得制度必须局限于动产,可以适用不动产,只要办理了相关登记就可以适用;第五,冷某在受让财产的时候对B的诈骗行为并不知情,并且给付了合理对价,理应认为其属于善意购买;第六,冷某受让的不动产并不是依所有人的意思合法脱离其占有的,而是由于B的诈骗犯罪行为导致的,这种情况下,按照善意取得的理论是不能适用的。但是对此有两个例外:一是盗窃物、遗失物等系由拍卖市场、其他公开交易市场等以善意方式购买的;二是盗窃物、遗失物或者金钱等无记名有价证券,是允许善意取得的,受害人、遗失人无权请求善意受让人返还,这是为了保护市场交易秩序的需要。冷某购买诉争房产是否通过正当合法的交易市场进行购买,需要司法机关作出认定,这是本案认定冷某是否适用善意取得的关键。

  在本案中冷某购买房屋的行为是通过房屋中介公司进行的,房屋中介公司是否具有和拍卖市场同等的社会公信力?法院有两种观点:

  第一种,是中介公司和拍卖公司都是属于社会企业性质,不属于国家机关,那么那么的社会公信力应该处于一个层面上,既然通过拍卖确定的财产可以认定善意取得,那么冷某基于对中介公司审查房源专业性的信任,通过中介公司签订的《房屋买卖合同》应当真实有效,那么购买并办理《房地产权证书》的房屋也可以适用善意取得,否则就无法保障通过中介公司进行的交易秩序的安全。

  第二种,中介公司的设立条件比较简单,其中介行为属于居间行为,只是为双方提供订立合同的机会,并没有审查标志物合法性的义务和能力。而拍卖公司的设立条件非常严格,并且对拍卖物品的来源有审查的义务,对于非法物品进行拍卖会承担相应的法律责任,那么其社会公信力肯定比中介公司高。所以通过拍卖取得的动产或不动产可以适用善意取得制度是为了对交易秩序进行保护,而对于通过中介买卖取得的动产或不动产就不能使用善意取得制度,同样是为了维护正常的交易秩序,避免出现法律漏洞。

  法院的判决认定了第二种观点,认为冷某的购买行为不能适用善意取得制度。

  同时,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定,对于无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。但是有善意取得的,并且支付合理对价的受让人可以取得该动产和不动产的所有权。但是这个善意取得制度有限制的规定,就是按照法律应当登记,不需要登记的已经交付使用的才能适用善意取得制度。在本案中,通过法院调取国土部门的档案资料以及结合B的刑事判决档案认定,冷某所持有的《房地产权证书》及《房屋买卖合同》是虚假的,所以不能认定其按照法律规定的方式进行了登记,不能适用《物权法》第一百零六条的善意取得制度。

  据此,法院判决认为,因合法建造设立物权的,自事实行为成就时发生效力。无处分权的人处分他人财产,未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后仍未取得处分权的,该合同无效。无权占有不动产的,权利人可以请求返还原物。苏某已通过集资建房方式合法取得讼争房屋的物权。在本案中,苏某已通过集资建房方式合法取得讼争房屋的物权。案外人B未经原告苏某授权,擅自伪造原告苏某的相关证件将其合法取得的房屋出卖给被告冷某,构成合同诈骗罪,其行为未经权利人苏某追认,订立合同后案外人B亦未取得讼争房屋的处分权,该合同无效,自始不能发生法律效力,故被告冷某占有讼争房屋属无权占有,权利人苏某有权请求返还。

(作者单位:重庆市垫江县人民法院)

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