房产中介独家委托无效 “违反”格式合同不担责
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

李先生与某房地产中介公司签订合同，独家委托该公司出售李先生的房屋，但后来李先生通过其他中介公司出售了该房屋，该公司起诉李先生要求其支付违约金。近日，北京市顺义区人民法院审结此案 ，判决确认房地产公司出具的合同中独家委托的条款属格式条款，应属无效，房地产公司无权要求李先生支付违约金。

原告某房地产公司诉称，去年12月，公司与李先生签订《房屋出售委托登记表》，约定原告为被告提供独家委托出售房屋事宜，在委托期限内，被告委托他人居间、代理出售房屋的，应按房屋出售价格的百分之二点五向原告支付违约金。合同签订后，被告在委托期限内通过其他中介公司出售了涉诉房屋，并于当年12月底办理了网签手续。被告的行为构成违约，应支付原告违约金3万余元。

被告李先生辩称，他的房屋在原告处挂牌出售之前，已经在其他多家房地产经纪公司挂牌销售了，原告工作人员以尽快帮助李先生销售房屋为由诱导他签订了独家委托协议，具有欺骗嫌疑。而且原告工作人员没有对其提供的格式合同中重要条款尽说明义务。原告与李先生签订的《房屋出售委托登记表》中的条款排除了李先生的重要权利，加重了李先生的责任，限制了李先生的缔约自由，但对于原告的履约义务和违约责任却未作规定，因此，这样的条款应属无效。考虑到原告确实为李先生介绍过看房人，李先生同意支付必要的居间费用。

法院经审理认为，李先生与某房地产公司签署的《房屋出售委托登记表》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。但该登记表系某房地产公司提供的格式合同，根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。登记表中第二条的约定限制了李先生的缔约自由权，但李先生并未因此获得任何对价，该条约定属加重单方责任的格式条款，不符合公平原则，应属无效，某房地产公司无权要求李先生支付违约金。