未取得所有权证就出售安置房 合同无效返还定金还需赔偿
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

近日，江阴法院审结一起拆迁安置房的买卖纠纷。卖家因交易尚未取得所有权证的安置房，导致买卖合同无效，不仅要退还买家已支付的定金，更要额外赔偿买家一大笔损失。

鲁某与江阴房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，拆迁自家的二层小楼，置换一套130平米的新房。紧接着，鲁某就将这还只在协议上的新房以40万元转手卖给买家高某，双方约定：因鲁某房屋尚未修建好，先由高某付给鲁某房屋定金5万元，待房屋交付，高某付清余款。双方还约定，协议签订日起，鲁某不得变动房屋价格，如有变动付双倍定金给高某，房屋交付之日前，高某也不得反悔，否则定金不退还。协议签订后，高某即将5万元定金交给了鲁某。

去年9月，鲁某忽然向高某发出房屋买卖协议解除通知函：“房屋在建造之中，尚未交付。因我方某种原因，已无法将该套房屋卖于你，故自本通知之日起解除该房屋买卖协议。”去年11月，鲁某向高某再次发出房屋买卖协议解除通知函，并提出愿履行房屋买卖协议书的第二条约定进行赔付。此后鲁某分配到房屋，未交付高某使用。但高某坚持购买，双方无法谈拢，高某遂将鲁某告上法院，要求鲁某交付房屋。案件审理中，经专业机构评估，此时该房屋的市场价值已达50万元。

鲁某和高某都认为自己是按合同办事，到了法院均胸有成竹，然而，最后的结果让双方都出乎意料。法院审理后发现，交易房屋是拆迁安置房，至今没有办理房屋所有权证和土地使用权证，而根据法律规定，没有取得所有权证的拆迁安置房不能上市交易，如此，签订的这份房屋买卖协议无效。

据此，法院判决鲁某返还高某已支付的5万元定金。同时，由于鲁某明知房屋尚未办理好房屋所有权证和土地使用权证等手续不能上市交易，却出售房屋，法院认为，其对房屋买卖协议无效承担主要责任，而高某未尽合理审查之义务，对房屋买卖协议无效也应承担相应责任。根据该房屋的市场评估价与合同签订价的差额，高某因房屋买卖协议无效造成的损失达10万余元，最终法院判决鲁某赔偿高某7万余元，其余损失由高某自负。