浅谈婚姻房产
作者： 　　发布日期： 2019-11-14

一、相关法律规定

（1）最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为 对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。                 

（2）最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第7条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。           

（3）最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

通过上述法律条文，可以得出房屋权属分割裁判的几个重要的要素：一、购房时间，是婚前还是婚后；二、出资情况，是一方出资还是共同出资；三、产证登记，是登记在一方名下还是双方名下。根据以上三个要素，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则作如下总结：

二、婚前买房定性

（一）一方婚前以个人财产买房，无贷款或结婚前已还清全部贷款，无论婚前还是婚后取得房产证，登记在自己名下的，属于一方的个人房产，另一方无权要求分割；

（二）一方以婚前个人财产买房，支付了首付款并向银行贷款，婚后共同还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，（也就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条中的情形），离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；

（三）一方婚前以个人婚前财产买房，支付了全部房款或结婚前已还清全部贷款，原登记在自己名下，后变更登记在双方名下的（即加名），应认定为夫妻共同房产，（其实质为夫妻一方对另一方的赠与）；

（四）婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，如能证明出资情况，则双方对房屋按份共有；如不能证明出资情况，且一方否认另一方出资，则只能认定为被登记一方的个人房产；

（五）婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双方名下，根据登记情况认定按份共有或共同共有；

（六）婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下，不确定；法官会结合购房背景、出资数额、尤其是公平角度来判定，没有统一定论；

（七）婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同房产。

三、婚后买房定性

（一）婚后夫妻双方用共同财产（包括双方父母出资）买房，房屋登记在双方名下，属于较为典型的夫妻共同房产；

（二）婚后婚后夫妻双方用共同财产（包括双方父母出资）买房，房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同房产；

（三）婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，并登记在自己名下的，只要不是投资经营行为，属于一方婚前财产的转化，应认定为一方个人房产；

（四）婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，但登记在双方名下的，属于一方对另一方的赠与，应认定为夫妻共同房产。

四、目前涉婚房产存在较大争议的情况

（一）婚后购房父母出资的房屋权属认定以及分割。关于父母为子女购房出资的性质，目前理论界主要有赠与说、借贷说、共同购买说三种。赠与说认为，父母为子女购房出资是基于双方之间的血缘亲情，一般并不期待子女支付相应的对价，因此本质上是以亲情为基础的赠与。借贷说认为，在当今的高房价和高离婚率并存的情势下，父母通常不愿子女在离婚时让子女配偶分走其出资部分，而且现实生活中存在大量没有书面证据的借贷关系，将出资推定为赠与并不利于保护父母的合法权益，故而应将出资视为借贷关系。共同购买说认为婚姻法解释二第二十二条仅是对赠与对象的推定，有关父母出资的性质认定还需父母有明确的赠与意思表示，否则若父母和离婚当事人共同生活即认定归父母和离婚当事人的家庭共有。

对于父母出资为子女购买房屋的情形，是借贷关系还是赠与关系，应根据双方提供的证据及查明的案件事实来确定。在处理结果上，若确系父母赠与出资购房，离婚纠纷中分割房屋时可考虑一方父母出资事实，在份额上可适当多分；若认定为借贷关系，且是夫妻共同债务的，则在房屋份额分割时应考虑夫妻均等享有产权份额。

（二）离婚协议中涉对子女房屋赠与问题。实践中的一部分离婚协议里，涉及对子女的房屋赠与问题，认识上存在争议，争议的焦点主要集中于夫妻离婚时协议将共同所有的房产赠给子女，但没有办理房产变更登记手续，离婚后反悔要求撤销离婚协议中的赠与房产条款，如何处理？这里存在着同案不同判的情况。如有的观点认为：赠与的房屋权利尚未转移，而且该赠与也不具有社会公益、道德义务性质，因而判定赠与人享有任意撤销权。有的观点认为不能撤销，离婚协议书系双方以离婚为条件而达成，男方作为提出离婚一方，为达离婚之目的对双方财产的处理及安排所做承诺，均有其自身利益之考虑。可见，在离婚纠纷中，针对离婚协议中涉及的赠与子女房产条款能否撤销，司法实践存在分歧。