全国免费法律咨询热线:

400-056-7708或010-66080618

当前位置: 首页 >>央产房篇

央产房交易法律风险
作者:   发布日期: 2019-11-12

央产房由于其特殊性质,有别于其他种类的房产上市交易的流程及程序其他普通商品房相比较为复杂,在交易过程中往往会因为某些交易手续、交易程序难以办理而致使合同履行过程出现瑕疵、问题,最终导致合同目的无法实现。因此在买卖央产房时,买卖双方应对交易风险及应对措施有所了解,以避免不必要的经济损失。
一、央产房的定义
所谓“央产房”,依据《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第二条规定本办法所称已购公房,是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法,下同)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房,也视为已购公房。”而相应地,“央产房上市”,则是指央产房首次进入市场出售。通俗的来讲,“央产房”全称为“中央在京单位已购公有住房”,指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房;所属机构为党中央各部门、全国人大机关等;包括:党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位
二、关于不得按《央产房出售办法》上市交易的央产房
不得按《央产房出售办法》上市交易的央产房:部级干部住房;超标而未经处理的住房;按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的住房;涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,原产权单位认为不宜公开上市出售的,应报交易办公室备案,并在职工住房档案中注记;法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房(规定住满五年内容的除外),应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
三、央产房上市的主管部门及定点交易机构
央产房上市的主管部门包括国管局、中直管理局。主要负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询,监管交易活动,收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。
四、央产房上市交易主要流程
第一,产权人至交易办公室进行职工住房档案审核。审核时,产权人应提供:产权人身份证;产权人配偶身份证;房屋所有权证;原始购房合同;物业费与供暖费结清证明。并根据《国务院机关事务管理局关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》(国机房改〔2012〕29号)规定,填写《在京中央单位已购公房变更情况登记表》(“原《中央在京单位已购公房上市出售登记表》更名为《在京中央单位已购公房变更情况登记表》”),领取《在京中央单位已购公房变更通知单》。出售人没有建立住房档案的,应当补建住房档案。
注意事项:购房合同丢失的,可到原产权单位或房屋所在区县房地局调出原始购房合同,复印后加盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章;原产权单位与产权人未签订购房合同的,原产权单位应开具无购房合同证明,并注明单位经办人及联系电话。此外,出售按标准价或优惠价购买的房屋,需先到房屋原产权单位补交成本价款。房屋位于东城、西城、海淀、丰台或石景山区,由原产权单位开具已补交成本价款证明,到各城区房地局将房产证所载明的房屋性质变更为“已购成本价房”后,按要求到交易办公室办理上市出售手续。房屋位于朝阳区的,由原产权单位向交易办公室开具已补交成本价款证明,连同其他必须提交的材料,按要求到交易办公室办理上市出售手续。
第二,出售人与买受人签订《房屋买卖合同》,买受人可根据实际情况办理按揭贷款手续。
第三,办理过户手续。前述登记表经核对无误的,出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续,也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料:房屋所有权证书;房屋共有权人同意出售的书面意见;身份证或者其它有效身份证明;与原产权单位签订的公有住房买卖合同;与买受人签订的已购公房买卖合同;物业费、供暖费清结证明。
第四,买受人与供暖、物业部门重新签订协议。已购公房上市出售后,买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议,新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担,原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。房屋的公共维修基金按有关规定执行。
、央产房上市交易的法律风险防范
对买方而言,购买央产房应注意的问题:1.审查房屋是否属于按照《央产房出售办法》规定不得上市交易的类别;2.审查房屋是否符合上市交易条件,即应在签订房屋买卖合同之前,要求卖方提供房屋已符合可出售条件的证明,提供《在京中央单位已购公房变更通知单》等相关证明资料;防止房屋将来出现无法过户的风险。对于卖方而言,出售房屋时应注意的问题:1.确保所售房屋符合上市交易条件,并按照房屋买卖合同的约定协助买受人办理过户手续,防止因房屋无法过户而对买受人承担违约责任等;2.关于房屋价款,应在签署房屋买卖合同时即与买受人协商一致,如果合同签订后再变更价款,则可能难以与买受人达成一致而导致无法获得更高收益。

上一篇:暂无

版权所有:北京市惠诚律师事务所 地址:北京市东城区新中街68号聚龙花园8号楼4层403室 办公电话:010-66080618