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经济适用房你敢买吗?
作者:钱琳 江苏金汇人律师事务所   发布日期: 2016-11-17

案情简介

2009年7月31日,甘某某(乙方)与南京仙林房地产开发有限公司(甲方)签订经济适用住房买卖契约一份,约定乙方向甲方购买经济适用住房尧顺佳园一期某幢某单元602室(以下简称涉案房屋),房屋建筑面积62.85平方米,房款152097元。当日,开发商就涉案房屋向甘某某开具了销售不动产统一发票,载明建筑面积为62.85平方米,房款为152097元。2009年9月,甘某某(甲方))与朱某某(乙方)签订了售房合同一份,约定甲方自愿将坐落在栖霞区尧化门尧顺佳园7幢602室房屋出售给乙方,房款256000元,甲方须向乙方提供房票、物业管理合同、售房价格发票,付款方式为首付206000元,余款等拿到房产证、土地证后结清。合同签订后,朱莫某支付了首付款206000元。2014年11月29日,南京市物业管理办公室向甘某某开具了住宅专项维修资金专用收据,载明涉案房屋维修资金3142元。2014年12月,甘某某取得涉案房屋的房产证及土地证。后甘某某以该房屋是经济适用房,在购买五年之内不允许上市交易,其与朱某某订立的房屋买卖合同无效为由诉至法院,要求法院确认其与朱某某签订的房屋买卖合同无效。甘某某向法院提供了经济适用住房买卖契约、销售不动产统一发票、售房合同、住宅专项维修资金专用收据、房产证、土地证等证据材料。被告朱某某辩称:售房合同系双方自愿签订,真实有效,甘某某不守诚信,有欺骗、诈骗行为,请求驳回甘某某的诉讼请求。

法院规定

1、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定,损害社会公共利益的合同无效。本案中,双方当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度,破坏经济适用房管理秩序,进而损害了国家和社会公共利益,应当认定无效。

2、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,关于原告甘某某主张返还房屋的诉讼请求,合法有据,应当予以支持。

律师建议

根据《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第八点“在取得完全产权前,经济适用住房购房人只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。”和《经济适用住房管理办法》第三十条的规定“经济适用住房购房人拥有有限产权;购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购;购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”经济适用房并不当然具有完全产权,且对于经济适用房的转让也有严格的规定,只有在购买经济适用房满5年,并取得完全产权后,才能上市交易。在市场日常交易中,正是因为经济适用房的转让存在诸多限制,其出售价格较同类商品房价格往往较低。仍有不少人为其价格优势所吸引,还是选择购买经济适用房,殊不知其背后存在着巨大隐患。购买经济适用房不满5年,与他人签订经济房买卖合同并交付的,或者约定5年后再过户的,该房屋买卖合同将因违反社会公共利益而被认定为无效合同,买房人的利益也将难以保障,故在此提醒,切莫贪小便宜,因小失大,得不偿失啊!

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