合同中未明确约定“学区房”条款，要求中介赔偿差价将被拒
作者：李月 　　发布日期： 2016-11-11

如今的二手房交易主要通过房屋中介机构进行，房屋买卖合同则主要采用由房屋中介机构提供的合同模板。但该合同模板往往针对的是一般情况下的一般房屋交易，对于一些特殊房产，除了通用条款外，买受人还应添加特别的约定，对于特殊的权利义务加以明确，否则权利无法得到切实保障。

一、案情简介

2016年7月，马先生为了孩子上学，通过中介公司购买了西城区真武庙的一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员该房屋是否属于某重点小学的学区房，业务员从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价的价格购买了涉案房屋。但是，房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。

为此，马先生在2016年9月诉至法院，认为中介公司存在误导，要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还中介服务费。

根据马先生提供的通讯记录可以证明，房屋中介人员确实明确表示过交易房屋为某重点小学学区房，但在最终达成的《房屋买卖合同中》并未对“学区房”的问题进行任何约定，既没有明确交易房屋为学区房，也没有明确相应的违约责任。

经审理，法院认为，本案中签订的房屋买卖合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失没有事实和法律依据，但在从事中介服务的过程中，中介公司没有尽到谨慎审查职责，应承担违约责任。法院最终判决，驳回要求补偿差价损失的请求，中介公司应全额退还中介费用。

二、律师点评

(1)合同是明确双方权利义务的最重要依据，当事人的核心主张一定要在合同中予以体现。房屋买卖一般使用合同模板，但不意味买受人没有审查合同的必要，特别是对于二手房屋买卖市场而言，买卖双方以及中介方不存在明显的地位差距，对于关键条款的增减、修改各方享有平等的权利，因此也应该尽充分的审查义务。对于没有在合同中明确约定的情况，当事人不能主张相应权利的应该自己承担相应的责任。

(2)购买特殊房产，买房者应尽基本的审慎义务并要求卖方和中介机构作出相应保证。对于购买学区房这类特殊的房产，购房者应该事先对学区房的真实性进行基本核实，可以在中介机构的网站上进行查询，并保存证据;并直接向学校或教育部门进行核实，在做完核查后，还应当让中介机构和出卖人出具关于房屋属于学区的保证，并明确相关的赔偿责任。

三、建议

房屋买卖，兹事体大，并且合同金额巨大，无论是交易的哪一方都应慎重对待。但由于经验和专业知识的局限，交易当事人往往无法对交易的各个环节审查到位，而中介机构基于利益原因，也往往急于促成交易，而忽视了对交易安全性的审查。这就格外要求交易当事人充分尽到审慎义务，最好请律师对房屋买卖合同进行法律审查，以保证房屋交易的安全和顺利，防止出现纠纷。