《北京晚报》中介欺诈尝恶果 法院判退中介费
作者：北京市惠诚律师事务所 　　发布日期： 2014-05-06

案件回放

2012年8月在房地产中介公司的介绍下，王先生与张女士夫妇有意购买周先生名下位于北京市昌平区回龙观的一套房屋。由于周先生要求同年9月5日前必须至少收到100万元首付款，而王先生夫妇根本无法按期筹措到这笔钱，便在签约前将此事告知了中介公司。

当时，中介公司工作人员向王先生夫妇保证：能够在一个月内帮助夫妇俩卖掉他们名下这套贷款尚未还清的房屋，变现100万元以上，并在同年9月5日前交与周先生，促成所有交易完成。

基于对中介公司专业服务水平的信任，三方于同年8月5日共同签署了《房屋买卖经纪服务合同》。三方约定：中介公司提供居间服务，促成王先生夫妇购买周先生的房屋，并签订房屋买卖合同;中介公司自签署本经纪服务合同之日起，必须在一个月内，帮助王先生夫妇卖掉其名下尚未还清贷款的房屋，变现人民币100万元以上;中介公司保证买方王先生夫妇在2012年9月5日前，将100万元交给卖方周先生，以促使买卖双方的房屋买卖交易完成。

当日，在中介公司的安排下，王先生夫妇与周先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》。王先生夫妇还向中介公司支付了部分经纪服务费5000元。另外3万多元经纪服务费，因故没有依约支付。

但之后，中介公司给王先生夫妇介绍的有意购房者均无100万元以上的自有资金，只能以贷款方式购房。同时，夫妇俩经过多方咨询了解到，因为自己名下的房屋尚有银行贷款30万元未还清，如需过户交易，必须先还清贷款，办理房屋解押手续。而办理解押至少需提前一个月向银行预约方能办理。也就是说，该房屋完成解押以便能过户交易就至少需要一个月，之后新买家贷款买房又需要至少一个月办理各种手续。所以，在一个月时间内，王先生夫妇要完成解押、卖房、变现并付款100万元给周先生，完全是天方夜谭。

为避免承担巨大的违约责任，在签订房屋买卖合同3日后，王先生夫妇联系周先生说明了情况，双方友好协商，解除了买卖合同。

因为没收到王先生夫妇未支付的剩余3万多元经纪服务费，中介公司将王先生夫妇告上法庭，除要求他们支付此项费用外，还索赔违约金。

王先生夫妇收到法院传票后，提出反诉，认为中介公司的承诺违背其应当具备的专业知识，存在恶意欺瞒诱导签约的行为，要求中介公司退还他们已付的5000元经纪服务费。

法院经过开庭审理和征询专业机构意见，最终判决中介公司败诉，退还王先生夫妇已付经纪服务费5000元。

 

法律剖析

提前还贷解押 至少需一个多月

北京市惠诚律师事务所律师说，提前还贷，从法律层面来看，本质上属于对借贷人与商业银行等贷款金融机构之间借贷合同内容的一种变更。根据民法原则和我国《合同法》的规定，需要合同相对的双方协商一致方可实现，否则即是构成违约。

在实际生活中，这就需要借贷方向贷款的商业银行提出书面申请，经商业银行的个人信贷业务部门审核批准后，方可依相应程序、手续办理。而这个手续办理的流程需要一定的时间周期。并且，只有在完成提前还贷的情况下，抵押的房产才能获得解押，才可以作为二手房上市交易完成过户。现阶段，在我国主要的商业银行申请办理二手房提前还贷解押，自申请至办理完毕，一般需要一个月左右的时间。

此案中，王先生夫妇名下房屋的贷款银行是中国邮政储蓄银行股份有限公司北京海淀区支行。根据该行信贷业务部向受理案件的法院出具的说明，借款人若提前还款，应提前一个月书面向银行提出提前还款申请，并将足额金额存入还款账户，通知银行扣款，还款日当日无法扣款。扣款成功后，银行需要7个工作日出具贷款结清材料，之后在2个工作日内出具解抵押材料，并通知客户到银行领取解抵押材料，客户自行去建委办理解抵押手续。

由此可见，王先生夫妇想在一个月内完成提前还款、解抵押、出卖房屋变现等手续，这是根本不可能的。因为仅仅完成提前还款和解抵押手续，就需要一个多月时间。

中介有重大过错 应返还服务费

该中介公司为王先生夫妇与周先生提供房屋买卖居间服务，不仅应当促成双方签订房屋买卖合同，而且应当在可预见的情况下，促成双方签订能够顺利履行的房屋买卖合同。然而，该中介公司经纪人在明知王先生夫妇没有现金支付房款能力的情况下，告知夫妇俩在一个月内可通过出售名下的房屋，支付周先生名下房屋的首付款。但根据银行出具的说明来看，王先生夫妇名下的房屋仅解除房屋抵押就至少需要一个多月，超过了买卖双方约定支付100万首付款的日期。

因此，该中介公司经纪人对王先生夫妇房价款支付方式的建议，使夫妇俩处于现实的违约风险中，且违约责任巨大。王先生夫妇咨询银行等相关部门后，为了避免违约造成的损失，与周先生协商解除了房屋买卖合同，并无不妥。

相应的，该中介公司在居间服务过程中存在明显过错，因此不应收取居间服务费。该中介公司要求王先生夫妇支付居间服务费及违约金的诉讼请求，不应当被法律支持。相反，王先生夫妇反诉要求该中介公司返还已支付的5000元居间服务费的诉讼请求被法院所支持，是合理合法的。

违约责任 赔付问题

王先生夫妇与卖方周先生双方签定房屋买卖合同后，如果不能依约向周先生支付100万购房首付款，该不该完全由夫妇俩来承担违约责任呢?

律师认为，从合同的相对性角度来看，应当是这样的。不过，我国《民法通则》和《合同法》中也规定：当事人因重大误解所签订的合同是可撤销的。合同一旦被撤销，将发生两方面的法律效力：一是该合同自始无效，当事人无需履行合同;二是当事人因该合同已经取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。但是合同被撤消并不影响在该合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。

此案中，导致王先生夫妇签合同时存在重大误解的正是为当事双方服务、促成签约的中介公司经纪人。作为普通购房者，对于房屋买卖的相关规则、法律规定，是很难达到专业了解程度的，这就往往需要依赖市场上专业中介机构的服务。王先生夫妇之所以愿意向中介公司支付高昂的居间服务费，是相信中介公司具有房地产经纪领域专业的知识，能够为其提供优质的居间服务及房屋买卖相关业务咨询服务。但王先生 并没有行使法定的撤销权，来撤销与周先生的买卖合同，而是为了避免发生后续的纠纷，选择了与周先生协商解除合同，这也是可以的。

如果王先生夫妇未向专业机构咨询提前还贷解押事宜，没有和周先生解除合同，之后对卖方周先生造成违约，那么这个违约责任应当由谁承担?律师认为，根据合同相对性的原则，周先生因为王先生夫妇履行买卖合同违约所受损失，自然应当由王先生夫妇赔偿。不过，王先生夫妇承担违约责任后，可以向该中介公司追偿。届时，法院将区分王先生夫妇与中介公司的过错责任比例，以此判定双方应当分担的具体的赔偿责任。(文中当事人为化名)

 

今日我坐堂

北京市惠诚律师事务所房产部主管律师。执业以来，已承办众多数额巨大、法律关系复杂的案件，也因此在诉讼、仲裁方面积累了丰富的办案经验，最大限度地维护了委托人的合法权益。