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【案例】戴某与北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案
作者:   发布日期: 2014-01-10

上诉人(原审被告)戴某。
  委托代理人何某。
  被上诉人(原审原告)北京某房地产经纪有限公司。
  法定代表人张某某,董事长。
  委托代理人罗某,北京市某某律师事务所律师。
  上诉人戴某因与被上诉人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)居间合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第3933号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年6月21日受理后,依法组成由法官常洁担任审判长,法官梁睿、吴扬新参加的合议庭,于同年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人戴某及其委托代理人何某、被上诉人某公司的委托代理人罗骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  某公司在一审中起诉称:2012年9月16日戴某为购房找到某公司,经反复看房后,某公司决定购买北京市昌平区东小口镇天通苑小区1403号楼一单元5层2号。在某公司的居间服务下,某公司与戴某签订了《房屋购买委托协议》;与出卖人王宪签订了《北京市存量房买卖合同》及补充协议,至此,某公司的居间主要义务已经完成。后戴某在与王宪履行房屋买卖合同过程中因办理公积金贷款出现问题,并以此为由拒绝向某公司支付中介费,某公司与之多次协商没有结果。合同约定发生纠纷由房屋所在地法院管辖,故为维护某公司合法权益起诉至贵院,请求依法判决:1、戴某支付中介费50000元;2、本案诉讼费用由戴某承担。
  戴某在一审中答辩称:2012年9月16日在某公司的居间下签订了房屋购买委托协议,在协议条款中,明确了居间人履行合同的义务,要提供给戴某正确的法律咨询,正确的建议,整个居间的信息都要本着诚实信用原则,不得欺骗隐瞒,也不能有瑕疵,如果有瑕疵导致戴某不能取得房产证,可以将支付的居间费退还,但是在居间过程中,某公司称戴某可以办理住房公积金贷款,但是实质情况是签了这些买卖协议和中介协议之后,戴某无法办理公积金贷款的,买房时说的是房主的唯一购房,但是我们买房后发现不是房主的唯一购房,是一种欺骗行为,唯一购房会使买房人在交易时减少税费,否则税费增加。签订合同后,在办理后续的网签过程中,戴某跟中介沟通过几次网签合同,也发邮件给中介,中介就不再答复戴某,后来卖房人通知戴某要解除合同,在三方合同中,约定任何一方违约的,违约方支付居间费。所以戴某认为中介服务有很多瑕疵,买卖双方中是王宪违约,中介也是迟延网签服务,所以不同意支付。
  一审法院审理查明:2012年9月16日,戴某(购房人、甲方)与某公司(居间方、乙方)签订《房屋购买居间委托协议》,主要内容为:甲方拟购买位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区1403号楼1单元5层2号房屋,价格为261万元,乙方作为居间人接受甲方委托,提供居间服务。乙方的居间服务内容:1、提供房屋出售信息,为甲方寻找并确定意向房屋。2、提供与购买该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询。3、协助甲方对该房屋进行实地查验。4、协助并撮合甲方与房屋出售人签订房屋买卖合同。居间服务报酬的金额及支付时间以《服务确认书》为准。乙方居间服务存在瑕疵,致使甲方未能取得房屋产权的,乙方收取的居间服务报酬应予以退还。乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居间服务,乙方不得有欺骗、隐瞒等行为。双方签订的《服务确认书》约定,居间服务报酬为5万元。
  同日,戴某(买受人)与王宪(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,主要约定:戴某购买王宪位于昌平区东小口镇天通苑小区1403号楼1单元5层2号房屋,房屋成交价为261万元,买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为100万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人。出卖人与买受人双方友好协商,中途任何一方违约的,违约方仍需支付居间方代理费。出卖人与买受人双方友好协商,此房价包含一个约46平米的地下室,另房屋内所有设施均无偿留给买受人,不另作价。公积金管理中心确认在买受人提供完整的贷款资料可以用公积金贷款购买此房产,若公积金贷款未批准不算买受人违约。双方的《北京市存量房屋买卖合同》及附件还对其他内容进行了约定。
  2012年9月18日,戴某支付给王宪定金5万元。后戴某与王宪在履行《北京市存量房屋买卖合同》时发生争议。
  一审法院查明上述事实的依据有:《房屋购买居间委托协议》、《服务确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、当事人的陈述。
  一审法院判决认定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,双方在自愿基础上签订的《房屋购买居间委托协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照约定履行各自义务。某公司提供了居间服务,戴某应依约支付居间服务报酬。故某公司的诉讼请求,理由正当,该院予以支持。戴某关于某公司在提供居间服务过程中存在欺骗、瑕疵的辩解,依据不足,该院不予采信。戴某与出售人王宪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件中约定了由违约方承担居间服务费,该约定是对房屋买卖合同双方权利、义务的约定,并不能对抗提供中介服务的某公司。故戴某关于中介费用应由违约方王宪承担的辩解,该院亦不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定,判决:戴某于判决生效后7日内支付某公司中介费50 000元。
  戴某不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、一审法院认定事实错误,某公司并未完成居间服务。房地产中介提供的服务内容应当包括:1、信息调查咨询:包括提供房产信息;提供住宅买卖相关法律法规政策咨询;落实出卖人及买受人身份情况;调查落实房屋使用年限、是否是唯一住房等有关交易信息。2、实地看房。3、协助订立买卖合同。4、网上签约服务,签订网签合同。5、代办贷款。6、协助办理税费支付、产权过户、户口转移、房屋入住手续等。本案中,某公司并未提供网上签约服务,在实际中也未完成该项服务,因此某公司没有理由要求戴某支付全额中介费。二、一审法院认定事实错误。戴某与王宪于2012年9月16日签订的《北京市房屋买卖合同》约定,谁违约,谁付中介费。该合同是由戴某、王宪及某公司三方参与签订的,一审法院认定该合同与某公司无关错误。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。前述合同系格式合同,依据该规定,如果买卖双方都守约,则由买房人支付中介费,如果一方违约,则由违约方支付中介费。在合同履行中,由于王宪一房二卖,已造成买房人的经济损失,因此,应当由王宪支付中介服务费。上诉请求:1、撤销一审法院判决,改判驳回某公司全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由某公司承担。
  戴某向本院提交以下证据予以证明:
  1、北京市昌平区人民法院于2013年6月20日作出的(2012)昌平初字第4720号民事判决书,证明王宪与戴某因签订《北京市存量房屋买卖合同》所产生的纠纷正在诉讼过程中,戴某不服该案已提出上诉。本院经审查认为,前述案件的处理结果与本案无关,本院对其与本案的关联性不予确认。
  2、2012年9月21日,戴某、何某和张月峰的通话录音,证明张月峰曾告知戴某可以办理公积金贷款。本院经审查认为,前述证据因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项规定的二审程序中的新证据范畴,故不予采纳。
  某公司服从一审法院判决。
  本院二审期间依法补充查明以下事实:
  二审期间,某公司称在《房屋购买居间委托协议书》尾部签字的“孙建国”(京房工10-01-523)和“王海成”(京房工207-02-41)并非其本人签名,前述人员亦未参与居间合同的履行。某公司称某公司参与前述合同履行的人员为张月峰、朱国芳,前述人员未在前述合同中签字。
  二审期间,某公司认可王宪与戴某于2012年9月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》并未办理网签,办理公积金贷款之前必须办理完网签,办理网签不是本人必须到场。
  《房地产经纪管理办法》第二十一条规定,房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。第三十九条规定,各地可以依据本办法制定实施细则。
  北京市发展和改革委员会于2011年8月26日发布的《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》(京发改[2011]1469号)载明:“各区县发展改革委……,各房地产经纪机构:……。三、经纪机构向委托人收取佣金应提供相应的基本服务(住宅买卖经纪服务项目、服务内容见附件)。佣金标准及所提供的其他服务的收费标准应执行政府规定的标准。经纪机构完成住宅买卖经纪服务合同约定的事项后,方可向委托人收取佣金。……。附件:北京市住宅买卖经纪服务项目、服务内容:一、提供房地产信息:1、提供住宅买卖相关法律、法规、政策咨询;2、提供住宅买卖市场行情咨询;3、书面告知委托人有关事项;4、签订房地产经纪服务合同;5、代理出售房屋的,编制《房屋状况说明》;6、发布房源、客源信息;7、寻找并提供房源、客源信息。二、实地看房:1、代理出售房屋的,协助查看买受人身份情况,引领买受人看房;2、代理购买房屋的,协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书,实地查看房屋并核实《房屋状况说明书》。三、代拟买卖合同:1、协助房屋出售人、购买人协商、洽谈,确定成交意向;2、协助房屋出售人、购买人协商房屋买卖合同的相关条款内容;3、提供网上签约服务。”
  《中国房地产经纪执业规则》第十四条规定,房地产经纪机构应当依法承接房地产经纪业务,并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人,执行经纪业务,并在委托协议中载明。承办人可选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人,协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的,应当在委托协议中载明,对协办人执行经纪业务进行指导和监督,并对其工作结果负责。
  本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
  上述事实,有当事人陈述意见在案佐证。

  本院认为:为了规范房地产经纪活动,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部颁布了《房地产经纪管理办法》(自2011年4月1日起实施)。因此,房地产经纪机构及从业人员在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守该办法。《中国房地产经纪执业规则》(2007年1月1日起施行)是为了规范房地产经纪行为,提高房地产经纪服务质量,保障房地产交易者的合法权益,维护房地产市场秩序由中国房地产估价师与房地产经纪人学会制定,指导房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行自律管理的重要依据,是指导房地产经纪行为的基本准则。因此,房地产经纪人员的执业行为亦应符合《中国房地产经纪执业规则》的要求。
  房地产经纪行业为特殊行业,在国家对该行业进行特殊规范的同时,房地产经纪行业组织对房地产经纪人员还要进行自律管理。《房地产经纪管理办法》作为主管部门颁布的针对房产地产经纪行业的部门规章,《中国房地产经纪执业规则》作为房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行自律管理的规则,其中确立的业务规则,即使居间合同并未约定,应当然属于居间合同条款的一部分,由房地产经纪机构及房地产经纪人员予以遵守。
  依据《房地产经纪管理办法》及《中国房地产经纪执业规则》的有关规定,本院认为某公司向戴某提供的居间服务存在如下瑕疵:1、孙建国与王海成并未参与居间合同的履行,居间合同尾部的“孙建国”与“王海成”的签名亦非本人签署。2、张月峰、朱国芳参与了居间合同的履行,但是却并未在居间合同尾部签名。3、某公司并未对王宪与戴某于2012年9月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》办理网签。
  本院认为:房地产经纪业务是特殊行业的业务,需要由取得专业资格的人员亲自执行业务并亲自签名才能保证服务的质量,进而保障买卖双方是在获取了充分可靠的信息的情况下签订合同。某公司作为专业房地产经纪机构应当保证向戴某提供居间服务的人员的执业行为符合有关规定,否则其无法保证向戴某提供的居间服务真实、可靠、完整。在某公司提供的居间服务存在瑕疵的情形下,某公司要求戴某支付全额中介费的依据不充分,本院综合考虑房地产经纪行业的特点和行业要求、某公司提供居间服务的具体人员状况、某公司履行居间合同的实际情况、某公司对于提供瑕疵居间服务的过错程度并综合本案庭审情况,酌定戴某向某公司支付中介费二千元。
  综上,戴某的上诉请求有相应的法律和事实依据,本院对其合理部分予以支持。综上,一审法院认定事实错误,适用法律错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、撤销北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第3933号民事判决;
  二、戴某于本判决生效后七日内支付北京某房地产经纪有限公司中介费二千元;
  三、驳回北京某房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
  如果上诉人戴某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费五百二十五元,由戴某负担五十二元五角(于本判决生效后七日内交纳至一审法院);由北京某房地产经纪有限公司负担四百七十二元五角(已交纳)。
  二审案件受理费一千○五十元,由戴某负担一百元○五元,由北京某房地产经纪有限公司负担九百四十五元(于本判决生效后七日内交纳至本院)。
  本判决为终审判决。

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