全国免费法律咨询热线:

400-056-7708或010-66080618

当前位置: 首页 >>中介纠纷

【案例】何某与北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案
作者:   发布日期: 2014-01-10

上诉人(原审原告)何某。
  被上诉人(原审被告)北京某房地产经纪有限公司。
  法定代表人张某某,董事长。
  委托代理人张某。
  上诉人何某因与被上诉人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)居间合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第10424号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年8月7日受理后,依法组成由法官金某担任审判长,法官邵普、范术伟参加的合议庭,公开开庭审理了本案。何某及某公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  何某在一审时诉称,2010年1月13日何某与某公司签署《房屋购买居间委托协议》,约定居间报酬为购买价的3%,共计54000元,在《过户/贷款服务确认书》中,明确某公司无偿提供过户服务、贷款服务,并且承诺承担贷款行为产生的担保费2760元、评估费1500元。在办理房贷过程中,何某方实际支付了上述评估费、担保费,某公司一直拖欠相关费用拒不返还。2011年8月26日,北京市发改委发文将居间服务佣金比例由2.5%下调至2%,何某方得知某公司违规多收了0.5%的佣金9000元,某公司作为专业的房屋经纪,违规多收费用牟利,属于欺诈行为,应双倍返还欺诈的金额9000元。故请求法院判令某公司返还多收的佣金9000元;退还其承诺的相关费用4260元;依双倍返还支付何某9000元,并由某公司承担本案诉讼费。
  某公司在一审时答辩称,不同意何某的诉讼请求。第一,某公司已经促成何某与出卖人签订房屋买卖合同,房屋时出卖人独家委托,按照有关规定,可以约定3%的居间报酬;第二,某公司只承诺无偿提供贷款服务,没有承诺过承担担保费和评估费,实际上某公司也没有收过何某的贷款服务费,担保费和评估费是何某办理公积金贷款过程中向管理部门另行交纳的费用,这两项费用不包括在贷款服务费中,某公司亦没有收过这两项费用;第三,何某贷款已经办成。所以不同意何某诉讼请求。
  一审法院审理查明,2010年1月13日,何某(买受人)与蔡德生(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称买卖合同),约定何某自蔡某处购买位于海淀区海淀中街房屋一套,房屋成交价格为180万元。某公司是上述买卖交易居间方,2010年1月13日买卖合同签订当日,何某与蔡某分别另行与某公司签订了《房屋购买居间委托协议》(以下简称购买居间协议)及《房屋出售居间委托协议》(以下简称出售居间协议),分别约定了买卖双方与居间方之间的权利义务。其中,购买居间协议约定,何某在同某提供的房屋出售人签订房屋买卖合同时,应向某公司支付购买价格3%标准的款项作为居间服务报酬,共计人民币54000元。出售居间协议约定,自2010年1月13日至2010年4月12日,某公司作为蔡某的独家委托服务提供者;作为房屋出售人蔡某无需向居间方某公司支付服务报酬。2010年1月14日,何某通过刷银行卡方式向某公司支付了54 000元款项。
  一审庭审中,何某称因自己在办理相关手续过程中直接负担了公积金中心评估费1500元及担保服务费2760元,后经协商某公司同意退还上述款项,并就此提供了某公司收款收据、付款申请单、艾某名片、评估费及担保服务费发票予以佐证。上述证据中,某公司为何某开具的收款收据显示收款日期为2010年1月21日,金额计49740元,付款性质为“佣金及咨询代书”,某公司对该证据真实性予以认可,就开具数据金额为何与实际收取款项不一致,某公司未提供合理解释;何某坚称自己提供的付款申请单为原件,但无需借助专业鉴定即可分辨,该件实为复印件,从内容看,该申请单显示某公司西北区西屋国际店副经理艾某于2010年1月26日向公司财务部申请退还何某4260元款项,退款费用名称为“退还部分贷款费”,申请单有艾某签字并书写日期,以及部门/区域经理签字并书写日期,某公司认为该证据为复印件,对证据真实性有异议,经询问,某公司认可该申请单格式符合本公司使用表格格式,并认可艾某系本公司职员,某公司称曾询问艾某,艾某表示并未就退款问题向何某提供任何书面材料,但对何某持有该申请单复印件,未向一审法院提供合理解释,艾某在一审法院要求到庭情况下亦未实际到庭说明情况;某公司对艾某名片不持异议;评估费及担保服务费发票显示,何某实际负担评估费1500元及担保服务费2705元,就担保服务费数额,何某解释为:“担保服务费为贷款金额的3%即2760元,我方个人信用评级为AA级,按担保服务费的98%收取,即2705元。”
  一审法院判决认定:本案中,何某提供的付款申请单虽为复印件,但综合考察庭审查明的事实,结合何某提供的其他证据,可以看出,某公司实收款项与开具收据记载款项的差额,与付款申请单记载的退款金额,以及评估费与担保服务费发票记载的金额可以相互印证,可以证明何某实际负担评估费与担保服务费以及某公司承诺退还上述款项的事实。故对何某主张某公司退还评估费及担保服务费的诉讼请求,该院予以支持。就应退还的担保服务费金额,因发票与收款收据、付款申请单存在小幅差距,该院按某公司出具的收款收据及付款申请单予以认定。确定该项金额。何某起诉要求某公司返还多收佣金9000元并按双倍返还支付9000元的诉讼请求,并无法律依据,该院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决:一、某公司于判决生效后七日内退还何某评估费及担保服务费四千二百六十元;二、驳回何某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  何某不服一审法院上述判决,向本院提起上诉。其主要的上诉理由是:根据北京市的相关文件,独家代理的收费上限是2.8%,而非3%;本案所涉房屋并非售房人独家委托某公司出售的房源。《房屋出售居间委托协议》是在买卖双方达成成交意向后签署的,委托某公司办理过户手续,而不是委托其寻找购房人,就算在独家处打勾是真实的,也是对售房人成交过户期间的一种约束,且某公司在房屋交易过程中从未告知何某房屋为独家代理房源,何某在房屋交易过程中亦从未认可按照独家代理房源支付中介费。综上,请求二审法院依法判令:双倍返还多收取的0.5%的佣金,本案诉讼费由某公司负担。
  某公司答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。根据相关通知的规定,独家代理的收费依据是不超过购买价格的3%,本案中某公司收取的3%没有超过规定;关于是否独家代理的问题,某公司与售房人签订的房屋出售居间委托协议第二条明确约定居间服务方式是某公司作为独家代理人提供服务,且在房屋交易过程中,何某已将54 000元佣金支付给某公司。
  本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
  本院认为:何某与某公司签订的《房屋购买居间委托协议》系双方当事人的真实意思表示,且未违反国家法律、行政法规的相关规定,应确认有效。某公司与房屋出售人签订的《房屋出售居间委托协议》中明确约定,某公司自2010年1月13日至2010年4月12日作为出售人的独家委托服务提供者,由此约定可以看出某公司是房屋出售人的独家代理人,作为独家代理人的某公司按照相关文件规定收取房屋购买价格3%的佣金并无不当,故何某的上诉理由不能成立,本院均不予支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费三百五十六元,由何某负担二百八十八元(已交纳一百七十八元,余款于本判决生效后七日内交至一审法院);由北京某房地产经纪有限公司负担六十八元(于本判决生效后七日内交至一审法院)。
  二审案件受理费二百五十元,由何某负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。

版权所有:北京市惠诚律师事务所 地址:北京市东城区新中街68号聚龙花园8号楼4层403室 办公电话:010-66080618