【案例】北京某房地产经纪有限公司与曾某居间合同纠纷上诉案
作者： 　　发布日期： 2014-01-08

上诉人（原审被告）北京某房地产经纪有限公司。
　　法定代表人左某，董事长。
　　委托代理人李某。
　　被上诉人（原审原告）曾某。
　　委托代理人张某某，北京市某律师事务所律师。
　　原审被告汪某。
　　委托代理人张某，北京市某某律师事务所律师。
　　上诉人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)因与被上诉人曾某、原审被告汪某居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月3日受理后，依法组成由法官金某担任审判长，法官卫鑫、邵普参加的合议庭，并于2013年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托代理人李某、被上诉人曾某的委托代理人张为华、原审被告汪某的委托代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　曾某在一审中起诉称：2011年9月28日，曾某与某公司、汪某签订《居间服务合同》。《居间服务合同》第三条约定“丙方（某公司）应遵守相关法律规定，尽职提供相关服务。丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。”第四条约定“丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任，……如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”根据曾某向某公司提出的欲通过公积金贷款购买房产证下发满五年的房屋作为办公用房的要求，某公司通过居间活动促成曾某与汪某就其所有的位于北京市长智路5号1号楼11层1101室的房屋（建筑面积112.98平方米，成交价格为283万元人民币）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。2011年9月30日，曾某向某公司缴纳了居间代理费用58 200元，曾某向汪某的代理人焦某交纳了购房定金3万元，购房款10万元。但在约定办理首付款及面签手续前一天（2011年12月4日），曾某发现某公司向其提供的房产信息严重不符。曾某发现，在居间活动中，某公司不仅不能就涉及房屋买卖的一般信息向曾某如实陈述，甚至违背承诺，向曾某提供该房屋房产证下发已经满5年的错误信息。由于某公司的恶意违约，不仅导致曾某的合同目的无法实现，更直接导致曾某损失居间费58 200元，损失购房款130 000元。在曾某对某公司的违约行为进行揭露后，尽管某公司对自己的违约行为完全认可并表示愿意承担退还居间费和追回购房损失的责任，但经曾某多次催讨，某公司仍然拒不承担违约责任。由于汪某是居间合同的当事人，与某公司同样具有如实提供房屋信息的义务，但汪某却未尽到该项义务。且汪某是原所付房款的收款人，在房屋买卖合同客观上不可能履行的情况下无权收取上述款项。故此，汪某应对曾某的损失承担连带赔偿责任。现请求法院判决解除曾某与某公司、汪某于2011年9月28日签订的《居间服务合同》，判令某公司向曾某退还居间代理费、代办过户费、贷款服务费、交割费、代收评估费共计58 200元，某公司向曾某赔偿损失130 000元，并赔偿自2011年9月30日起至实际付款之日止的利息损失（以188 200元为计息基数，按中国人民银行年贷款利率7.02％为计算依据，截止2012年9月30日，利息损失为13 212元，判令汪某承担连带赔偿责任，本案诉讼费由汪某、某公司承担。
　　某公司在一审中答辩称：不同意曾某所有的诉讼请求。居间合同不具备解除条件，某公司也没有隐瞒真实信息，不同意赔偿曾某损失。某公司一直在协商处理此事，汪某也同意承担税费，但是曾某不同意，不想购买该房了，是曾某违约在先，导致合同没有履行。当时业主承诺满5年了，某公司没有看到产权证推算是满5年了，虽然某公司在审合同中有纰漏，但是这不是导致合同不能履行的原因。
　　汪某在一审中答辩称：不同意曾某的诉讼请求，不同意解除合同，没体现汪某有任何违约情况，没有法定的解除条件。汪某委托某公司处理，合同没有约定是否满5年，当时汪某是不知道这事情的，后来出了这事，汪某也承诺可以承担税费，但是曾某不想买房了，因此合同没有履行。
　　一审法院审理查明：2011年9月28日，（甲方）汪某与（乙方）曾某、（丙方）某公司签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于海淀区长智路5号1号楼1101号的房屋（以下简称1101号房屋），于2011年9月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，其中甲方向丙方支付居间代理费零元，乙方向丙方支付居间代理费五万六千六百元。合同第三条关于权利义务规定，甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实合法有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。合同第四条违约责任规定，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反本合同第三条约定的，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，在某公司的居间服务下就1101号房屋，曾某与汪某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同网上签约时间为2011年11月14日，至今网签仍未解除。
　　合同签订后，曾某向某公司支付居间费用共计58 200元，并向汪某支付购房第一笔款项10万元以及购房定金3万元共计13万元整，并申请办理公积金贷款手续。后曾某与汪某之间的房屋买卖合同没有履行。就合同没有履行的原因，曾某称是因为购买房屋时某公司表示房产证已满5年，但是真实情况为房产证不满5年，需要多缴纳税费，某公司、汪某隐瞒了房屋真实信息。某公司称公司一直在协商处理，汪某也同意承担税费，但是因为曾某不想买了，因此导致合同没有履行。汪某称其曾承诺过承担税费，但是曾某不想买房了，因此合同没有履行。就汪某承诺承担税费一事，某公司与汪某均未提交证据证明。
　　另查，该1101号房屋的房屋所有权证填发日期为2008年3月5日。某公司与汪某均对该房屋产权证不满5年予以认可。一审庭审中，就三方在签订合同过程中对房屋产权证是否满5年如何表示的，曾某称某公司一直没有清楚的说是否满5年，在网签之后结算费用时某公司说是满5年的，后来讨论税费时，某公司还是含糊其辞，作为居间人应该清楚陈述房屋的真实情况。某公司称房产证因为有抵押没有看到，提供的购房合同是2005年，业主承诺满5年了，某公司推算是满5年了，虽然某公司在审合同中有纰漏但是这不是导致合同不能履行的原因。汪某称自己的代理人在山东不了解北京房子的情况，其从没有承诺过房子满5年。
　　一审庭审中，曾某提交某公司工作人员朱某所写说明一份，内容大致包括“鉴于在执行曾某与汪某签订的购房合同过程中，由于我工作人员疏漏，于12月5日才发现汪某所拥有的房产证不满5年，导致多出5.5％的营业税，故发生争议。经我方同汪某协商，对于曾某购房中出现的营业税计税金额十一万元不需要曾某负担，如协商不成，最终三方免责，我方负责追回汪某所收定金及前期支付款项共计13万元，并退回曾某所交中介费。”汪某对该证明不予认可。某公司对此证明真实性表示认可，但表示朱某写此说明是在汪某表示同意承担税费，曾某也同意的情况下写的，不代表某公司承认违约。
　　一审法院判决认定：居间方履行居间义务促成交易，必须全部、具体的掌握买卖双方的各自情况，审核涉及交易的手续是否齐备。在本案中，尽管买卖双方已经签订了存量房买卖合同，形式上居间方履行完毕了居间义务，但根据本案查证情况，某公司作为居间方没有从专业角度出发，没有审核房屋的房屋产权信息是否已满5年，导致买方将负担额外的税费，且该税费的数额较大，足以影响买房人购买房屋的意愿，致与汪某之间的房屋买卖合同没有继续履行。某公司作为专业的房地产经纪机构，对审核房屋产权信息方面存在一定的瑕疵。故综合全部情况，因某公司在促成交易时疏忽重要的审核手续，故该公司的居间服务方面存在瑕疵，曾某要求解除与某公司之间的《居间服务合同》该院予以支持。曾某要求某公司退还居间代理费、代办过户费、贷款服务费、交割费、代收评估费之诉讼请求，该院予以支持；就曾某主张的上述利息没有依据，该院不予支持。曾某在本案中明确表示基于居间服务合同纠纷起诉，故曾某无权要求居间方承担购房款及定金损失；且此请求权基础下曾某无权在本案中主张汪某的连带责任，故对曾某要求某公司赔偿损失13万元以及要求汪某承担连带赔偿责任之诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、解除曾某与某公司于2011年9月18日签订的《居间服务合同》；二、某公司于本判决书生效后七日内退还曾某居间代理费、代办过户费、贷款服务费、交割费、代收评估费费用合计人民币五万八千二百元；三、驳回曾某的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　某公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、根据《居间服务合同》第一条第二款约定，某公司已按照合同的约定促使曾某与汪某签署了买卖合同，完成了居间服务，所收取的居间代理费符合法律规定及合同约定，合法有效。二、曾某与汪某签订的房屋买卖合同尚未解除，存在履行的可能性，且涉案房屋在一审诉讼中已满五年。三、曾某与汪某签署的房屋买卖合同没有履行的根本原因是曾某拒绝购买房屋，此处有某公司的业务员、汪某证言及双方当庭陈述予以证明，但一审法院并未对此予以认定，系明显错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回曾某的第一、二项诉讼请求；一、二审诉讼费用由曾某承担。
　　曾某服从一审法院判决。其针对某公司的上诉理由答辩称：不认可某公司的上诉请求和理由。虽然曾某对一审判决也有不认可之处，但意图通过另行诉讼的方式解决，由于曾某没有上诉，因此对一审判决是基本认可的。某公司在提供居间服务的过程中，隐瞒了房屋的真实信息，违反了合同义务，存在违约，应当承担相应责任，本案合同也不存在继续履行下去的可能。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　汪某在二审庭审中陈述称：不认可一审判决，一审查明的事实与真实情况有出入。
　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
　　上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
　　本院认为：某公司作为居间方具有审核房屋产权信息是否已满5年的义务。本案中，由于交易时涉案房屋未满5年导致买方将负担额外的税费，且该税费的数额较大，足以影响买房人购买房屋的意愿，致其与汪某之间的房屋买卖合同没有继续履行。某公司作为专业的房地产经纪机构，在促成客户交易时未尽到重要的房屋产权信息审核手续，存在过错，其提供的居间服务不符合《居间服务合同》的约定，故曾某要求解除《居间服务合同》，并要求某公司退还居间代理费、代办过户费、贷款服务费、交割费、代收评估费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，某公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费二千一百六十一元，由曾某负担一千五百一十一元，由北京某房地产经纪有限公司负担六百五十元（于本判决书生效后七日内交至一审法院）。
　　二审案件受理费一千二百五十五元，由北京某房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。