全国免费法律咨询热线:

400-056-7708或010-66080618

当前位置: 首页 >>中介纠纷

【案例】万某与北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案
作者:   发布日期: 2014-01-07

上诉人(原审被告)万某。
  被上诉人(原审原告)北京某房地产经纪有限公司。
  法定代表人黄某,董事长。
  委托代理人张某。
  上诉人万某因与被上诉人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)居间合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第3549号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年7月17日受理后,依法组成由法官金某担任审判长,法官卫鑫、邵普参加的合议庭,并于2013年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人万某、被上诉人某公司的委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  某公司在一审中起诉称:2011年1月10日,卖方贾某,买方万某与某公司签订了《房屋买卖居间合同》,交易房屋位于北京市海淀区上地佳园23号楼402。居间合同签订后,经某公司居间介绍,同日房屋出卖人贾某与万某共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定了房屋出卖人与万某房屋买卖的相关权利与义务。万某承诺于2011年1月31日前支付某公司居间服务费人民币44 700元,并签署了《佣金确认书》进行确认。2011年4月房屋过户至万某名下,但时至今日万某并未按照约定支付某公司上述费用。为维护自身的合法权益,某公司特向贵院提起诉讼,现诉讼请求:1、请求判令万某支付某公司房屋买卖居间服务费44 700元;2、本案诉讼费由万某承担。
  万某在一审中答辩称:2010年万某找某公司买带租约的房屋,总房价款171万。2011年1月10日,双方签订居间合同,总价款改为175万,其中含4万元居间费用。2011年1月27日,出卖人贾某与万某签订存量买卖合同,房屋成交价格为175万,其中171万是房屋费用,另外4万是居间服务费。如果再让万某支付居间服务费44 700元,就属于收取了双份的居间费用。万某除了支付合同中175万元外,还另外交了居间费用,但某公司没有给万某开票。另外某公司在万某买房子时承诺房屋带租约,保证租金能够按时抵上房贷月供,但办理过户后,房屋并未及时租出去,出租后还存在承租人不履行租赁合同的情况,导致万某的租金损失。综上,不同意某公司的诉讼请求。
  一审法院审理查明:万某系购房客户,某公司系提供房屋买卖、租赁居间服务的地产经纪公司。2011年1月3日,万某签署佣金确认书,内容为通过某公司的居间服务签订房屋买卖合同,房屋坐落为北京市海淀区上地佳园23号楼402,第4条成交价格为175万元,第5条佣金为44 700元。2011年1月10日甲方(出卖人)贾某、乙方(买受人)万某、丙方(居间人)某公司签订《房屋买卖居间合同》,由某公司提供居间服务,万某自贾某处购买位于北京市海淀区上地佳园23号楼402室的房屋,该合同第三条约定总房价款为175万元,合同第四条约定乙方万某应向丙方某公司支付居间服务费43 700元及权证过户费1000元,该合同为某公司提供格式合同,首页左上角印有某地产字样。2011年1月10日,贾某、万某签订钱款交付书,居间人作为证明人签字,备注中写明万某于2011年1月10日交付贾某定金和首付款50万元,剩余尾款于银行批贷当天支付共计125万元,其中包括贷款80万元和尾款45万元。万某与贾某就该房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,该合同第4条确定房屋成交价格为175万元。现房屋买卖合同已经履行,房屋已过户至万某名下。2012年12月某公司提起诉讼要求万某支付居间服务费。
  一审庭审中,某公司阳光丽景店经理董某出庭作证,作证内容为其在某公司上班时,万某曾通过该店居间服务买卖多套房屋,但因其未最终参与北京市海淀区上地佳园23号楼402的买卖相关合同的签署,不清楚当时某公司是否承诺购买该套房屋保证可以出租的事情,不清楚购房款175万元中是否含有居间服务费(中介费),但认可店内对万某这样的老客户居间服务费有打折的承诺,一般为正常居间服务费的7折至8折,而居间服务费标准一般是售房价格的百分之三左右。该院向董某出示佣金确认书,董某表示不清楚确认书中佣金44 700元系打折前还是打折后的数额。对证人证言,某公司表示公司内曾有店经理叫董某,但不清楚是否是证人本人,对承诺居间服务费打折的情况不认可,但同时主张若存在打折44 700元根据售房价款比例是打折后的钱款;万某对证人证言无异议。
  一审庭审中,万某出示一份购房价款为171万元的存量房屋买卖合同复印件,但该合同仅有买受方万某签字,打印日期显示为2011年1月27日,某公司对此合同复印件不予认可。一审庭审中,万某主张175万元中171万元为购房款,剩余4万元为支付某公司的居间服务费;主张除175万元外,又单独交了4万元居间服务费,实际支付179万元;另主张购房时某公司曾口头承诺保证房屋带租约,租金可折抵购房贷款月供,就上述主张,均未提供相应证据,某公司亦不予认可。
  上述事实,有双方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《佣金确认书》、房屋所有权证书、钱款交付书等证据在案佐证。
  一审法院判决认定:公民及法人应根据诚实信用原则履行合同权利义务。本案万某通过某公司居间服务自案外人处购买北京市海淀区上地佳园23号楼402,双方争议焦点为万某是否已经向某公司支付居间服务费及居间服务费的具体数额,现论述如下。
  根据2011年1月3日万某签署的《佣金确认书》,第4条成交价格为175万元,第5条佣金为44 700元,两条款为单独存在,未见成交价格包括佣金的意思表示;2011年1月10日贾某、万某、某公司签订《房屋买卖居间合同》中,第三条约定总房价款为175万元,第四条约定万某应向丙方某公司支付居间服务费43 700元及权证过户费1000元,亦未见总房价款包括居间服务费与权证过户费的意思表示。而万某出示的购房价款为171万元的存量房屋买卖合同中仅有买受方万某单方签字且为复印件,亦无法证明万某的主张。故该院对万某主张其交纳的购房款175万元中已经含有4万元居间服务费一节不予采信。就万某主张在支付175万元购房款后,又单独向某公司支付了4万元居间服务费一节,该陈述无其他证据予以证明,对此作为付款行为实施方的万某应承担举证不能的责任,故该院对该主张亦不予采信。另就万某主张某公司在其购买房屋时承诺房屋带租约,保证租金能够按时抵上房贷月供一节,未能提供相应证据,该院亦不予采信。
  就居间服务费的实际具体数额,其中佣金确认书中第5条佣金44 700元,房屋买卖居间合同第四条居间服务费43 700元及权证过户费1000元,可知佣金44 700元包括居间服务费43 700元与权证过户费1000元。根据某公司原店经理董某出庭证言,万某因通过某公司买卖多套房屋,作为“老客户”居间服务费有7至8折的优惠,一般居间服务费为房屋价款的百分之三,但对本案佣金确认书中44 700元是否为打折后的价格并不能确认。某公司认可公司内曾有店经理叫董某,但不清楚是否是证人本人,亦不能提供相关反证,某公司作为雇佣主体应承担举证不能的责任,该院对董某作为某公司门店经理的身份予以确认。而某公司对证人董某证言中承诺居间服务费打折的情况不认可,主张居间服务费为44 700元;但同时主张若存在打折,44 700元根据比例是打折后的钱款,前后有一定矛盾。因《房屋买卖居间合同》系某公司提供的格式条款,其中合同第四条居间服务费43 700元及权证过户费1000元中未标注居间服务费的收取比例标准及43 700元是否为优惠后价格;且证人身份为某公司前门店经理。故就此应作出对格式合同提供方某公司不利的解释,即居间服务费43 700元为优惠前价格,根据某公司前门店经理董某证言,应给予万某7至8折的优惠,该院酌情认定优惠后居间服务费为32 775元。在某公司为万某购房提供居间服务的情况下,万某理应向某公司交纳居间服务费用。
  综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定,判决如下:万某于本判决书生效后十日内给付某公司房屋买卖居间服务费三万二千七百七十五元。
  如万某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。
  万某不服一审法院上述民事判决,向本院提出上诉。其主要上诉理由是:一、鉴于某公司委托代理人张某及某公司人力资源部确认,与万某买卖房屋和租赁房屋的有关人员(田某、赵某、董某、李某及丁某等人)都不是某公司的员工,因此,上述人员的行为不应该代表某公司,无论是口头承诺还是书面签署文件均不代表某公司,故万某与上述人员的所有债权债务均与某公司无关,某公司也与万某无关。二、某公司的代理人张某对万某的名誉和精神造成侵犯。三、请某公司人力资源部及其委托代理人书面盖章确认田某、赵某、董某、李某和丁某是某公司员工,上述人员的口头承诺和书面签署文件均代表某公司,某公司对其员工行为承担一切法律责任。四、2010年,万某与某公司签订独家委托协议买带租约的房屋,约定租金能够抵得上月供,而且租金回报要高于银行贷款利率。某公司应提供房价从171万元加到175万元其中不含居间服务费4万元的证据,以及万某未交纳居间服务费4.47万元的证据。五、某公司应赔偿万某房租和中介费损失58 500元。六、李某证实万某买房之前都会测算租金回报能否抵上银行月供;董某证实区域经理田某和赵某有买卖双方两边都要中介费的情况;赵某、董某和某公司总部法务部门两位律师证实,万某买卖房屋的所有手续全部撤完,不会再问万某要任何费用。七、某公司在购买和出租该房屋上,共计造成万某损失达14.32万元。综上,请求二审法院撤销一审判决;一、二审诉讼费用由某公司承担。
  某公司服从一审法院判决。其针对万某的上诉理由答辩称:不同意万某的上诉请求。一、万某与某公司、房屋出卖人签订房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同以及佣金确认书之后,并按照合同约定进行了房屋过户,现涉案房屋已经过户至万某名下,万某理应按照居间合同以及佣金确认书的约定支付某公司佣金。二、关于万某所述该案房屋在成交前有租约的事实,与实际情况不符,因此某公司认为应维持一审判决。
  二审审理期间,万某向本院提交了以下证据:证据一贾某与万某签订的存量房屋买卖合同复印件,用以证明房屋金额是171万,最后签的175万的合同中175万包括4万居间费。证据二银行转账明细,证明在2011年3月1日万某有笔现金支出5万,其中4万元就是交的中介费。某公司认为证据一的合同是复印件,不认可真实性及证明目的,而且合同没有签订时间;证据二的真实性没有异议,不认可证明目的及关联性,该证据不能证明万某支付了某公司费用,如果万某支付了费用而某公司不开收据、发票等也是不符合常理的。
  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
  上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
  本院认为:某公司与万某之间的居间服务合同关系,系双方当事人的真实意思表示,且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。
  关于万某是否已向某公司支付了居间服务费问题,本院认为,根据《房屋买卖居间合同》和万某签署的《佣金确认书》,可以看出其中关于房屋成交价格和佣金或居间服务费的条款均为单独存在,未见房屋成交价格中包括佣金或居间服务费的意思表示,故万某主张其交纳的购房款175万元中已经含有居间服务费,本院不予采信。就万某主张在支付购房款后,又单独向某公司支付了居间服务费,由于万某并未提供证据予以证明,故本院对其该主张不予采信。另就万某主张某公司承诺房屋带租约,保证租金能够按时抵上房贷月供,由于万某未能提供相应证据证明,本院亦不予采信。
  关于居间服务费的具体数额问题,本院认为一审法院根据某公司前门店经理董某的证人证言,酌情认定万某应向某公司交纳优惠后的居间服务费32 775元,于法有据,本院予以认可。
  综上,万某的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费九百一十八元,由北京某房地产经纪有限公司负担二百四十五元(已交纳);由万某负担六百七十三元(于本判决生效后七日内交至一审法院)。
  二审案件受理费六百七十三元,由万某负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。

版权所有:北京市惠诚律师事务所 地址:北京市东城区新中街68号聚龙花园8号楼4层403室 办公电话:010-66080618