房产证未必等于所有权 房产证与所有权之争
作者： 　　发布日期： 2013-08-07

房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，即房屋所有权证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。但是，房产证的真正意义还远不止这些，本版本期特邀几位一线法官对此作了探讨。

案情回放

案例1.原告与被告系夫妻关系。2002年9月，被告注册成立了一公司并担任公司法定代表人。2005年3月，二人购买了建筑面积为169平方米的房屋一套。房屋产权登记证书记载该房屋所有权人为原告。自2005年5月，被告即占有使用该房屋。2005年6月，被告将该房屋用作公司办公。因夫妻双方产生矛盾，2007年原告诉至法院，要求被告支付房租并搬出该房。

法院经审理认为，原、被告并未签订房屋租赁合同，被告占有、使用涉案房产的事实，亦不能必然得出双方存在事实上的房屋租赁关系之结论。原告要求被告支付占用期间房屋租金之诉请，于法无据，法院不予支持。涉案房产系在原、被告婚姻存续期间购置，被告亦向房屋出卖方交纳过维修基金、天然气集资款等费用，原告无证据证明双方作出该房产归原告一人所有的明确约定，故房产证关于所有权人为原告的记载不足以反映该房产的真实权利状态，应推定为夫妻共同财产。原、被告对之有平等的处分权。被告将之用于公司经营之行为并无不当。且被告占用房屋至今已达两年之久，应推定为原告对该行为明知并予以认可。原告要求被告从该房产处搬出之诉请，无事实及法律依据，法院不予支持，故判决驳回原告诉讼请求。

案例2.1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，并建造商住楼三层三间，但未领取房屋所有权证。次年，原告甲将该房以30万元的总价卖给被告乙。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲遂将房屋土地使用权证一同交付给被告乙占有、使用。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证,占有、使用该房屋至今。2006年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉，要求确认买卖合同无效，返还房屋。

法院经审理认为，房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵标的物，应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。本案中，甲、乙都有买卖、交付房屋的真实意思表示，甲就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲应尽的义务。甲违反该义务，不应得到法律的保护。乙作为买受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。故双方的房屋买卖合同真实有效，受法律保护。原告以未办理房屋产权证书为由要求解除合同，法院不予支持，并判决驳回原告诉讼请求。

说 法

房产证的法律特征

侯培利(郑州市管城回族区人民法院法官)

房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。作为证书之一种，房产证具有以下特点：（1）房产证只能由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证不具有法律效力。（2）房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。（3）房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。（4）房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

房产证在社会经济生活中意义重大

李伟(郑州市管城回族区人民法院法官)

在现实经济生活中,房产证的重要性显然是不言而喻的：房产证是购买房产行为有效、合法的证明，是构成完整房产交易的重要组成部分；房产证是该房产在解决分家析产、权属纠纷等问题时的有效证明文件，以及住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁时的法律依据；没有房产证，与房产相关的买卖、交换、租赁、抵押、赠与、继承等房产流转活动将受到很大程度的限制。

房产证认识的法律误区

赵丽静(郑州市管城回族区人民法院法官)

房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，房产证也因此成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。但在目前的实务中，人们对房产证的性质及其法律意义存在一些模糊认识，归纳起来主要有两类：其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。例如，判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时，以其是否持有房产证作为根本依据。其二，混淆证书与证券的性质，认为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所有权。例如，在房屋买卖中，认为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。因而，房产证在交易活动中的法律意义究竟如何，是一个仍需细加明辨的问题。

拥有房产证≠拥有房屋所有权

李晖(郑州市管城回族区人民法院法官)

我国《城市房屋权属登记管理办法》中规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”这似乎让我们有理由相信,房产证是确认房屋所有权的唯一合法凭证。其实这一规定，实际上是将房产证的法律意义绝对化了，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。

首先，从房产证的内容来看，许多房产证不能反映房屋权利的真实状态。本是家庭共同财产、由家庭成员共同居住使用的房产，在房产证上仅仅登记在户主一个人名下；上一辈遗留下来的房产虽已由下一辈使用、支配多年，房产证上的记载却一直没有变更……诸如此类的现象，在我们的现实生活中比比皆是。

其次，从房产证的颁发程序来看，确实存在可能出现错误的环节。颁发房产证是具有房产管理职能的行政机关依据当事人的申请作出的一种具体行政行为。房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。房产管理机关对当事人所提供的材料进行形式审查后，认为房屋权属清楚，即可颁发房产证，对房屋所有权作出确认。在颁证环节因工作人员责任心不强或当事人提供虚假材料，而行政机关又没有对之进行实质性审查的客观技术条件,房产证有可能出现错误。鉴于此，法律也赋予了当事人诉讼救济的权利。利害关系人如果对所发的证书有异议，对于行政确权不服，可要求行政机关予以撤销，或向法院提起行政诉讼请求撤销错误的房产证。由此可以看出，房产管理机关的颁证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。

在第一个案例中，虽然房产证上登记的房屋所有权人是原告，但基于原、被告系夫妻关系，该房产系在夫妻关系存续期间取得，双方未有关于该房产属于原告一方所有的明确约定等事实，房产证上的记载显然不能反映权利的真实状态。法院将房屋确权为夫妻共同财产，以判决的形式否认了原告手中的房产证。

没有房产证≠没有房屋

郭宏英(郑州市管城回族区人民法院法官)

房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。同样，房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权。

因而，房屋买卖合同也不以是否办理房产证或是否交付房产证为要件。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记（即通常所说的“过户登记”），才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后，不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产证收回，再向买方发放新的房产证。

在第二个案例中，双方交易的标的物是没有取得产权证的房屋。没有产权证自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。从价值取向看，若以没有房产证为由确认合同无效，则会导致无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益的后果，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性，同时还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。

未办证房屋买卖合同纠纷的司法处理

刘晓柯(郑州市管城回族区人民法院法官)

在司法实践中,对于未办理产权证的房屋买卖纠纷,法院一般不应简单地认定合同无效,而是应当根据具体案件情况区分处理，平衡双方当事人的利益：对于房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担；对于房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先给予行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人,如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。